Comprar en un pueblo para reformar:
el ITP rural, comunidad por comunidad.

La idea: el impuesto de la compra puede ser casi cero en un pueblo

El ITP grava la compra de vivienda usada y lo cobra cada comunidad autónoma con su propio tipo, entre el 6 y el 13 por ciento según el territorio y el tramo de precio. Doce comunidades tienen, además, algún tipo reducido para quien compra en un municipio pequeño o en riesgo de despoblamiento, y tres de esas bonificaciones son, en la práctica, casi una exención.

Castilla y León: 0,01 % para menores de 36 en municipios pequeños

Castilla y León regula el impuesto en el Decreto Legislativo 1/2013. El tipo general es el 8 por ciento, y la parte de la base que supera los 250.000 euros paga el 10 por ciento (arts. 24 y 25.1). La bonificación radical, del 0,01 por ciento, se aplica a la vivienda habitual cuando todos los compradores tienen menos de 36 años, la vivienda vale menos de 150.000 euros y está en un municipio o entidad local menor de hasta 10.000 habitantes —o de hasta 3.000 si el municipio dista menos de 30 kilómetros de la capital de provincia— (arts. 25.4 y 7.1.c).

Sobre una vivienda de 90.000 euros que cumple esas condiciones, el ITP con la bonificación son 9 euros, frente a los 7.200 euros del tipo general del 8 por ciento.

Quien no llega al umbral de población, o compra por encima de 150.000 euros, puede optar todavía al 4 por ciento si es menor de 36 años, familia numerosa, hay una discapacidad igual o superior al 65 por ciento en la unidad familiar, o la vivienda es protegida; este tipo no tiene tope de valor (art. 25.3). Para cualquiera de los dos tipos reducidos, la norma exige además que la suma de las bases imponibles del IRPF de los compradores, descontado el mínimo personal y familiar, no supere los 31.500 euros —37.800 euros más 6.000 euros por cada miembro adicional si se trata de familia numerosa— (art. 28.2.a).

Madrid: bonificación del 100 % para menores de 35 en municipios de menos de 2.500 habitantes

Madrid regula el impuesto en el Decreto Legislativo 1/2010. El tipo general es el 6 por ciento (art. 28). Con carácter general, la vivienda habitual de valor igual o inferior a 250.000 euros —anejos y garaje incluidos— tiene una bonificación del 10 por ciento de la cuota. Esa bonificación sube al 100 por cien cuando el comprador es menor de 35 años y el municipio tiene menos de 2.500 habitantes según el padrón del INE a 1 de enero del año anterior (art. 30 bis, introducido por la Ley 5/2024). Hay que habitar la vivienda en el plazo de doce meses desde la compra y mantenerla como habitual durante tres años. Para familia numerosa, el tipo baja al 4 por ciento (art. 29).

Sobre una vivienda de 90.000 euros que cumple esas condiciones, el ITP queda en cero euros, frente a los 5.400 euros del tipo general del 6 por ciento.

La Rioja, Extremadura, Asturias, Navarra, Castilla-La Mancha, Andalucía, Cantabria, Galicia y Álava: tipos reducidos rurales

La Rioja aplica un tipo general del 7 por ciento (art. 44). La primera vivienda habitual de un comprador menor de 40 años paga el 4 por ciento, y ese tipo baja al 3 por ciento si el municipio está en la lista cerrada del anexo I —una relación de alrededor de 120 localidades entre las que la norma cita, por ejemplo, Ábalos, Ajamil de Cameros, San Millán de la Cogolla o Treviana— (art. 45.3).

Extremadura cobra el impuesto por tramos: 8 por ciento hasta 360.000 euros, 10 por ciento hasta 600.000 euros y 11 por ciento el exceso (art. 36, en la redacción de la Ley 2/2026). La vivienda habitual en un municipio o entidad local menor de menos de 3.000 habitantes paga el 4 por ciento si su valor no supera los 200.000 euros y las bases del IRPF de los compradores no superan los 30.000 euros en tributación individual o 55.000 euros en conjunta; aquí no hay requisito de edad (art. 44 bis).

Asturias tiene una tarifa general escalonada del 8, 9 y 10 por ciento (art. 26, redacción de la Ley 5/2025). La vivienda habitual usada en zonas rurales de concejos en riesgo de despoblamiento o en crisis demográfica —delimitados por el Decreto 83/2025— paga el 4 por ciento si vale hasta 150.000 euros y el 6 por ciento si vale más; el mismo tipo se aplica a jóvenes de hasta 35 años, familias numerosas o monoparentales y víctimas de violencia de género, sin exigir un límite de renta. Hay que habitar la vivienda en seis meses y mantenerla tres años (art. 32 bis).

Navarra tiene un tipo general del 6 por ciento y lo reduce al 4 por ciento para la vivienda habitual adquirida en pleno dominio en un municipio declarado en riesgo de despoblación por orden foral (art. 8.1.b.2.º del Decreto Foral Legislativo 129/1999).

Castilla-La Mancha tiene un tipo general del 9 por ciento (art. 19 de la Ley 8/2013, en la redacción de la Ley 1/2026, en vigor desde el 31 de marzo de 2026). La primera vivienda habitual paga el 5 por ciento en zonas en riesgo de despoblación, el 4 por ciento en zonas de intensa despoblación y el 3 por ciento en zonas de extrema despoblación, según la clasificación de la Ley 2/2021 de despoblación.

Andalucía cobra el 7 por ciento con carácter general (art. 41 de la Ley 5/2021) y lo reduce al 3,5 por ciento en la vivienda habitual de valor igual o inferior a 150.000 euros situada en un municipio con problemas de despoblación (art. 43.1.g); el mismo 3,5 por ciento se aplica, con idéntico tope de valor, a los compradores menores de 35 años (art. 43.1.b). Ninguna de las dos vías exige un límite de renta.

Cantabria tiene un tipo general del 9 por ciento (art. 9 del Decreto Legislativo 62/2008, en la redacción de la Ley 5/2026) y lo baja al 4 por ciento en los municipios incluidos en la Orden de delimitación de municipios en riesgo de despoblamiento (art. 9.3.e); el mismo 4 por ciento se aplica a los menores de 40 años.

Galicia tiene un tipo general del 8 por ciento (Decreto Legislativo 1/2011). En las parroquias declaradas zonas poco pobladas o áreas rurales por orden de la consejería de Hacienda, la vivienda paga el 6 por ciento, y el 5 por ciento si es la habitual y se cumplen los límites de precio y patrimonio del tipo del 7 por ciento —240.000 euros más 30.000 euros por miembro de la unidad familiar— (art. 14.Siete). Los colectivos que en el resto del territorio pagan el 3 por ciento —menores de 36 años, familias numerosas, personas con discapacidad igual o superior al 65 por ciento, familias monoparentales y víctimas de violencia de género— tienen en esas parroquias una deducción del 100 por cien de la cuota (art. 16.Siete).

En Álava, la Norma Foral 11/2003 fija el 1,5 por ciento para la vivienda habitual comprada en uno de los núcleos rurales de la lista de la Norma Foral 31/2021. Bizkaia y Gipuzkoa no tienen tipo rural: cobran el 4 por ciento en vivienda y el 2,5 por ciento hasta 120 metros cuadrados o para familia numerosa.

Comprar para rehabilitar: Galicia, Cantabria y la Comunitat Valenciana

Tres comunidades premian no el lugar donde se compra sino el compromiso de rehabilitar lo que se compra, y las tres exigen dejarlo constar en la escritura.

Galicia aplica el 6 por ciento a quien compra para rehabilitar de inmediato, y el 4 por ciento si el inmueble está en una de las parroquias rurales. Hay que hacerlo constar en la escritura, ejecutar obras de rehabilitación en el sentido del artículo 20.Uno.22.º B de la Ley del IVA, terminarlas en menos de 36 meses desde el pago, y presentar en los 30 días siguientes la licencia, las facturas desglosadas y la prueba del uso como vivienda (art. 14.Nueve).

Cantabria aplica el 5 por ciento a la compra para rehabilitación inmediata, haciéndolo constar en la escritura, con obras de un coste de al menos el 25 por ciento del precio de adquisición y terminadas en menos de 18 meses (art. 9.4). Sobre una vivienda de 90.000 euros —con una obra de al menos 22.500 euros—, el ITP al 5 por ciento son 4.500 euros, frente a los 8.100 euros del tipo general del 9 por ciento.

La Comunitat Valenciana no fija un tipo distinto sino una bonificación del 50 por ciento de la cuota al comprar un inmueble en un municipio en riesgo de despoblamiento destinado a ser rehabilitado de inmediato y usado como vivienda; hay que hacer constar el destino en la escritura y acreditar el final de las obras en tres años (art. 14 bis.Cinco de la Ley 13/1997). El tipo general valenciano es del 9 por ciento —11 por ciento por encima de 1.000.000 de euros— desde el 1 de junio de 2026.

Lo que no existe: Aragón sin tipo rural; Murcia, Canarias, Baleares y Cataluña sin beneficio

Conviene decirlo con la misma claridad con la que se cuentan las bonificaciones que sí existen: Aragón no tiene un tipo reducido de ITP por comprar en un pueblo. Su tarifa general, del 8 por ciento hasta 400.000 euros y con escalones hasta el 10 por ciento (art. 121-1 del Decreto Legislativo 1/2005), se aplica igual en Zaragoza que en cualquier municipio rural. Lo que sí existe es un beneficio para quien fija su residencia en un asentamiento con alto o extremo riesgo de despoblamiento —dentro del régimen de fiscalidad diferenciada, residiendo allí el año del devengo y los cuatro siguientes—: la bonificación de familia numerosa sube del 50 al 60 por ciento (art. 160-3) y la deducción autonómica del IRPF por comprar o rehabilitar vivienda habitual en esos núcleos sube al 7,5 por ciento (art. 160-2.5).

Murcia (7,75 por ciento), Canarias (6,5 por ciento), Illes Balears (entre el 8 y el 13 por ciento por tramos) y Cataluña (entre el 10 y el 13 por ciento por tramos) no tienen ningún tipo reducido de ITP por comprar en un municipio pequeño ni por comprar para rehabilitar.

Las 17 comunidades, de un vistazo

Las deducciones del IRPF por comprar o rehabilitar en el medio rural

Además del ITP, cinco comunidades tienen una deducción propia en el IRPF para quien compra o rehabilita vivienda habitual en el medio rural, independiente y acumulable con la bonificación del impuesto de transmisiones porque son tributos distintos. Castilla y León deduce el 15 por ciento de lo pagado por adquirir una vivienda nueva o rehabilitar la primera vivienda habitual, para menores de 36 años, en los mismos municipios pequeños y con la vivienda por debajo de 150.000 euros, con una base máxima de 10.000 euros anuales, vigente desde 2023 (art. 7.1). La Rioja deduce el 5 por ciento por adquirir o rehabilitar vivienda habitual en los municipios de su anexo I, con una base máxima de 9.040 euros y un límite de 452 euros por declaración. Extremadura deduce el 10 por ciento en municipios de menos de 3.000 habitantes, sin límite de edad ni de renta, con una base máxima de 9.040 euros al año (art. 11 bis). Asturias deduce el 5 por ciento —10 por ciento para jóvenes de hasta 35 años y familias numerosas o monoparentales— por adquirir o rehabilitar vivienda habitual en concejos en riesgo de despoblamiento, con una base máxima de 10.000 euros y límites de renta (art. 14 decies). Aragón, que no tiene bonificación de ITP, sí sube al 7,5 por ciento la deducción por adquisición o rehabilitación de vivienda habitual en sus núcleos rurales, con residencia exigida (art. 160-2.5).

Estas bonificaciones de ITP y estas deducciones autonómicas del IRPF son independientes de las ayudas Next Generation a la rehabilitación: el Programa 4, la línea que subvencionaba directamente las obras de mejora energética, cerró a nuevas solicitudes el 30 de junio de 2026. Quien compre ahora en un pueblo para rehabilitar debe partir del ahorro fiscal de esta pieza y comprobar aparte, en convocatorias abiertas, qué líneas de ayuda a la rehabilitación siguen vigentes.

Un caso numérico: Soria y Cantabria

Una pareja de 32 y 34 años, cuyas bases del IRPF, sumadas y descontado el mínimo personal y familiar, se quedan por debajo de 31.500 euros, compra una vivienda de 90.000 euros en un municipio soriano de menos de 10.000 habitantes para convertirla en su vivienda habitual. Cumplen los tres requisitos de Castilla y León —edad, valor y renta—, así que el ITP con la bonificación del 0,01 por ciento son 9 euros, frente a los 7.200 euros que pagarían al tipo general del 8 por ciento.

Si en lugar de Soria la misma pareja compra una vivienda de 90.000 euros en un municipio de Cantabria que no está en la lista de riesgo de despoblamiento y hace constar en la escritura que va a rehabilitarla de inmediato, invirtiendo al menos el 25 por ciento del precio —22.500 euros— en obras que terminen en menos de 18 meses, el tipo aplicable es el 5 por ciento de la compra para rehabilitación inmediata: 4.500 euros, frente a los 8.100 euros del tipo general cántabro del 9 por ciento.

Errores frecuentes

Confundir la edad límite de una comunidad con la de otra. Castilla y León exige menos de 36 años; Madrid, menos de 35; La Rioja, menos de 40; Andalucía tiene una vía para menores de 35 y Asturias otra para jóvenes de hasta 35. Extremadura y la vía de despoblamiento de Cantabria no piden ninguna edad. Aplicar el límite equivocado hace perder la bonificación.

Olvidar el límite de renta. Castilla y León exige que la suma de las bases del IRPF, descontado el mínimo personal y familiar, no supere los 31.500 euros; Extremadura fija 30.000 euros en tributación individual y 55.000 euros en conjunta; Asturias tiene también límites de renta en su deducción del IRPF. Andalucía y Asturias, en sus tipos de ITP, no piden ningún límite de renta.

Pasarse del valor máximo de la vivienda. Castilla y León exige menos de 150.000 euros para el 0,01 por ciento; Madrid, hasta 250.000 euros para la bonificación general del 10 por ciento; Andalucía y Extremadura, 150.000 y 200.000 euros respectivamente.

No comprobar que el municipio figure en la lista oficial. La Rioja tiene una lista cerrada de alrededor de 120 localidades en su anexo I; Madrid exige el dato exacto de población del INE a 1 de enero del año anterior; Cantabria delimita sus municipios por orden y Asturias por el Decreto 83/2025; Álava, por la lista de la Norma Foral 31/2021. Que un pueblo "parezca" pequeño no basta si no está en la lista o el censo que exige la norma.

No hacer constar el destino en la escritura. Galicia, Cantabria y la Comunitat Valenciana exigen dejar constancia en la propia escritura de compraventa del compromiso de rehabilitar. Sin esa mención, la administración no reconoce el tipo reducido aunque las obras se ejecuten después.

Para profundizar

Las fichas autonómicas del ITP, con la cita del boletín oficial de cada comunidad, están en trámites fiscales — ITP por CCAA: Andalucía, Aragón, Asturias, Illes Balears, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Cataluña, Comunitat Valenciana, Extremadura, Galicia, La Rioja, Madrid, Murcia, Navarra y País Vasco.

La guía completa de ayudas Next Generation por programa y por comunidad está en Next Generation; las fichas autonómicas individuales, en ayudas por CCAA. La articulación con la deducción estatal del IRPF del Real Decreto-ley 19/2021 está en deducciones IRPF por rehabilitación. El listado de qué convocatorias siguen abiertas tras el cierre del Programa 4 está en convocatorias abiertas, y el análisis de ese cierre, el 30 de junio de 2026, en la cuenta atrás del Programa 4.