ITP en Comunidad de Madrid.
Tipo general 6 % · 2026.

Peculiaridades del ITP en Comunidad de Madrid

La Comunidad de Madrid aplica un tipo general del 6 % en la compraventa de vivienda usada, el más bajo del régimen común peninsular y muy por debajo del 8-10 % de la mayoría de comunidades. Esta política de presión fiscal contenida, mantenida desde el Decreto Legislativo 1/2010, funciona como elemento explícito de competitividad frente a territorios vecinos con tipos sensiblemente superiores. Sobre ese tipo general, varias bonificaciones rebajan la carga al 4 %: la adquisición de la primera vivienda habitual con valor inferior a 250.000 €, las familias numerosas, las personas con un grado de discapacidad igual o superior al 33 % y los jóvenes menores de 35 años con renta moderada (base imponible del IRPF inferior a 25.620 € en tributación individual o 36.200 € en conjunta) cuando el valor de la vivienda no supera los 250.000 €. El impacto del tipo reducido es notable en un mercado tan tensionado como el madrileño: en una compra situada en el umbral de 250.000 €, el 4 % supone una cuota de 10.000 €, frente a los 15.000 € que resultarían del tipo general del 6 %, un ahorro de 5.000 € que puede destinarse directamente a la reforma. La gestión corresponde a la Agencia Tributaria de la Comunidad de Madrid mediante el modelo 600, con el plazo común de treinta días hábiles desde la firma de la escritura. A diferencia de otras comunidades, Madrid no ha establecido una deducción autonómica del IRPF por rehabilitación de la vivienda habitual, de modo que la cadena de incentivos para la reforma posterior se apoya en la deducción estatal por mejora energética del RD-Ley 19/2021 y en las subvenciones del Plan de Recuperación gestionadas por la comunidad. La fortísima presión inmobiliaria del centro de la capital y de la corona metropolitana hace que buena parte de las operaciones combinen compra de vivienda usada con reforma integral inmediata. En los barrios protegidos del casco histórico de Madrid y en los entornos de los cascos antiguos de Alcalá de Henares y Aranjuez, ambos Patrimonio de la Humanidad, cualquier intervención posterior subvencionable exige informe previo del área de patrimonio del ayuntamiento correspondiente antes del inicio de las obras.

Régimen de tipo bajo: presión fiscal reducida como política de competitividad

Madrid, La Rioja, Canarias y Andalucía mantienen los tipos generales más bajos del régimen común (6-7 %) como política explícita de competitividad fiscal. Madrid y La Rioja con el 6 %; Canarias con el 6,5 % (alineado con la condición de región ultraperiférica REF); Andalucía con el 7 %. Las bonificaciones específicas para jóvenes con renta moderada, familias numerosas, personas con discapacidad y primera vivienda reducen el tipo aplicable al 3,5-5 % típicamente. Sobre vivienda mediana de cada territorio, esto implica ahorros fiscales de 4.000-8.000 € en comparación con territorios de tipo general 8-10 %. La política autonómica busca atraer compradores frente a comunidades vecinas con tipos más altos. Para reformas posteriores a la compra, algunas de estas comunidades añaden deducciones autonómicas IRPF propias que suman otra capa al paquete fiscal cuando se combinan adquisición + rehabilitación con mejora energética; conviene verificar la deducción vigente en cada campaña de renta.

Cadena fiscal óptima: ITP bonificado + deducciones IRPF posteriores

Para compradores que combinan adquisición de vivienda usada con rehabilitación profunda inmediata, la articulación fiscal óptima en Comunidad de Madrid sigue esta cadena:

1. Verificar antes de firmar si el perfil del comprador encaja en alguna de las bonificaciones del ITP (joven con renta moderada, familia numerosa, persona con discapacidad, primera vivienda, etc.). Sobre el precio típico de vivienda en Comunidad de Madrid, una bonificación de 2-4 puntos puede suponer 5.000-15.000 € de ahorro fiscal.
2. Comprobar el estado de las ayudas Next Generation: las convocatorias del RD 853/2021 cerraron a nuevas solicitudes el 30 de junio de 2026. Si tienes un expediente concedido ante Agencia Tributaria de la Comunidad de Madrid, respeta sus plazos de ejecución y justificación.
3. Tramitar la licencia de obra en Comunidad de Madrid o presentar declaración responsable según el alcance de la actuación.
4. Aplicar la deducción del IRPF estatal del RD-Ley 19/2021 (20-60 % según mejora acreditada) en la declaración del ejercicio en que se paga la obra.
5. Aplicar la deducción autonómica IRPF en Comunidad de Madrid si está vigente para reforma de vivienda habitual.

Combinadas correctamente, las líneas vigentes (ITP bonificado + deducción IRPF estatal + deducción autonómica) reducen de forma sustancial el coste fiscal efectivo de adquisición + rehabilitación profunda. Cuando además existe una ayuda Next Generation concedida antes del cierre de convocatorias, el paquete completo llegaba a dejar ese coste en el 30-45 % del bruto en muchos perfiles.

La bonificación del 10 % en vivienda habitual (y cuándo sube al 100 %)

Madrid no tiene un tipo reducido general para la vivienda habitual: lo que tiene es una bonificación del 10 % de la cuota, regulada en el artículo 30 bis del Decreto Legislativo 1/2010. Los requisitos son tres: que el comprador sea persona física y el inmueble vaya a ser su vivienda habitual —con la definición del IRPF—, que el valor no supere los 250.000 € (sumando garajes y trasteros que se transmitan a la vez, aunque sean fincas registrales separadas) y que la vivienda se ocupe en los 12 meses siguientes y se habite de forma continuada al menos 3 años. La misma bonificación existe en espejo para el AJD de la vivienda nueva (artículo 38 bis).

La novedad que casi nadie ha contado bien llegó con la Ley 5/2024, en vigor desde el 29 de noviembre de 2024: la bonificación asciende al 100 % —cuota cero— cuando el comprador es menor de 35 años y la vivienda está en un municipio de menos de 2.500 habitantes según el padrón del INE a 1 de enero del ejercicio anterior. No hay una lista oficial de municipios: el criterio es el dato poblacional objetivo. En la corona rural madrileña —la Sierra Norte, buena parte de la comarca de Las Vegas— esto convierte la compra con reforma en la operación fiscal más barata de la región, y encaja de lleno con la compra de casa de pueblo para rehabilitar.

El 4 % de familia numerosa: la única vía sin tope de valor

El artículo 29 mantiene un tipo reducido del 4 % para la vivienda habitual de las familias numerosas, con dos particularidades que lo separan de la bonificación anterior. La primera: no tiene límite de valor, así que para una vivienda de más de 250.000 € es la única ventaja disponible. La segunda: si la familia ya tenía vivienda habitual en propiedad, debe venderla en los dos años anteriores o posteriores a la compra, salvo que lo adquirido sea un inmueble contiguo para ampliar la vivienda. Ambas figuras son incompatibles entre sí por mandato expreso del artículo 30 bis.4: conviene calcular las dos cuotas antes de autoliquidar, porque por debajo de 250.000 € el 4 % siempre gana (equivale a una rebaja del 33 % frente al 10 % de bonificación).

Desde el 1 de enero de 2026 existe además una bonificación del 95 % para quien adquiera el local de un comercio o negocio de hostelería «con solera» —actividad acreditada durante al menos 50 años— para continuar la actividad (artículo 30 quinques, añadido por la Ley 6/2025 de presupuestos). Es un supuesto de nicho, pero quien compre un local histórico para seguir explotándolo debe conocerlo; quien lo compre para convertirlo en vivienda queda fuera y tributa al 6 %, con las reglas urbanísticas que detallamos en la guía del cambio de uso en Madrid.

Modelo 600 (no 620) y 30 días hábiles

La autoliquidación de la compraventa de vivienda usada en Madrid se presenta con el modelo 600 acompañado de la copia de la escritura, presencialmente o por la oficina virtual tributaria. El modelo 620, que aparece a menudo en las búsquedas, no sirve para inmuebles: es el de la compraventa de vehículos usados entre particulares (y embarcaciones y aeronaves), que tributa al 4 % estatal de bienes muebles. El plazo de ambos es de 30 días hábiles desde la firma, descontando sábados, domingos y festivos —no «un mes», como se lee a veces—. Sin el justificante de la liquidación, el Registro de la Propiedad no inscribe la compra.