ITP en Comunidad de Madrid.
Tipo general 6 % · 2026.

Peculiaridades del ITP en Comunidad de Madrid

La Comunidad de Madrid grava la compraventa de vivienda usada al 6 %, el tipo general más bajo del régimen común, y lo mantiene desde 2014 (art. 28 del Decreto Legislativo 1/2010). Lo que más confunde al comprador es que Madrid no rebaja el tipo a los jóvenes, como hacen casi todas las comunidades, sino que bonifica la cuota. Desde noviembre de 2024, cualquier persona que compra su vivienda habitual por 250.000 € o menos, incluidos anejos y garaje, se descuenta un 10 % del impuesto: sobre 200.000 € paga 10.800 € en lugar de 12.000 €.

Y la bonificación llega al 100 % cuando el comprador tiene menos de 35 años y la vivienda está en un municipio de menos de 2.500 habitantes, lo que deja el impuesto a cero en buena parte de los pueblos de la sierra y del este de la región (art. 30 bis, en la redacción de la Ley 5/2024). En el ITP madrileño no existe un tipo propio para personas con discapacidad ni un límite de renta para los jóvenes, dos requisitos que circulan por internet y que pertenecen a otras comunidades. Las familias numerosas tienen su propio tipo del 4 % en la vivienda habitual, sin tope de valor, siempre que vendan la anterior en los dos años previos o siguientes.

Para conservar cualquiera de estas ventajas hay que vivir en la casa en los doce meses siguientes a la compra y mantenerla como vivienda habitual tres años. Para la reforma posterior conviene mirar la deducción estatal del IRPF por mejora energética. La autoliquidación se presenta con el modelo 600.

Régimen de tipo bajo: presión fiscal reducida como política de competitividad

Madrid, Canarias, La Rioja y Andalucía tienen los tipos generales más bajos del régimen común: el 6 % en Madrid, el 6,5 % en Canarias y el 7 % en La Rioja y Andalucía. Sobre una vivienda usada de 200.000 € eso supone entre 12.000 y 14.000 € de impuesto, frente a los 18.000 € de una comunidad al 9 %. Encima de ese tipo bajo, cada una añade rebajas para colectivos concretos con requisitos que no coinciden: la edad del joven comprador va de los 35 a los 40 años según la comunidad, unas ponen tope al valor de la vivienda y otras a la renta, y algunas premian además la compra en municipios pequeños. Por eso la ficha de cada comunidad detalla el artículo exacto de cada beneficio. Para la reforma posterior a la compra, conviene revisar también las deducciones autonómicas del IRPF, que en varias de estas comunidades se suman a la estatal por mejora energética.

Cadena fiscal óptima: ITP bonificado + deducciones IRPF posteriores

Para compradores que combinan adquisición de vivienda usada con rehabilitación profunda inmediata, la articulación fiscal óptima en Comunidad de Madrid sigue esta cadena:

1. Verificar antes de firmar si el perfil del comprador encaja en alguna de las bonificaciones del ITP (joven con renta moderada, familia numerosa, persona con discapacidad, primera vivienda, etc.). Sobre el precio típico de vivienda en Comunidad de Madrid, una bonificación de 2-4 puntos puede suponer 5.000-15.000 € de ahorro fiscal.
2. Comprobar el estado de las ayudas Next Generation: las convocatorias del RD 853/2021 cerraron a nuevas solicitudes el 30 de junio de 2026. Si tienes un expediente concedido ante Agencia Tributaria de la Comunidad de Madrid, respeta sus plazos de ejecución y justificación.
3. Tramitar la licencia de obra en Comunidad de Madrid o presentar declaración responsable según el alcance de la actuación.
4. Aplicar la deducción del IRPF estatal del RD-Ley 19/2021 (20-60 % según mejora acreditada) en la declaración del ejercicio en que se paga la obra.
5. Aplicar la deducción autonómica IRPF en Comunidad de Madrid si está vigente para reforma de vivienda habitual.

Combinadas correctamente, las líneas vigentes (ITP bonificado + deducción IRPF estatal + deducción autonómica) reducen de forma sustancial el coste fiscal efectivo de adquisición + rehabilitación profunda. Cuando además existe una ayuda Next Generation concedida antes del cierre de convocatorias, el paquete completo llegaba a dejar ese coste en el 30-45 % del bruto en muchos perfiles.

La bonificación del 10 % en vivienda habitual (y cuándo sube al 100 %)

Madrid no tiene un tipo reducido general para la vivienda habitual: lo que tiene es una bonificación del 10 % de la cuota, regulada en el artículo 30 bis del Decreto Legislativo 1/2010. Los requisitos son tres: que el comprador sea persona física y el inmueble vaya a ser su vivienda habitual —con la definición del IRPF—, que el valor no supere los 250.000 € (sumando garajes y trasteros que se transmitan a la vez, aunque sean fincas registrales separadas) y que la vivienda se ocupe en los 12 meses siguientes y se habite de forma continuada al menos 3 años. La misma bonificación existe en espejo para el AJD de la vivienda nueva (artículo 38 bis).

La novedad que casi nadie ha contado bien llegó con la Ley 5/2024, en vigor desde el 29 de noviembre de 2024: la bonificación asciende al 100 % —cuota cero— cuando el comprador es menor de 35 años y la vivienda está en un municipio de menos de 2.500 habitantes según el padrón del INE a 1 de enero del ejercicio anterior. No hay una lista oficial de municipios: el criterio es el dato poblacional objetivo. En la corona rural madrileña —la Sierra Norte, buena parte de la comarca de Las Vegas— esto convierte la compra con reforma en la operación fiscal más barata de la región, y encaja de lleno con la compra de casa de pueblo para rehabilitar.

El 4 % de familia numerosa: la única vía sin tope de valor

El artículo 29 mantiene un tipo reducido del 4 % para la vivienda habitual de las familias numerosas, con dos particularidades que lo separan de la bonificación anterior. La primera: no tiene límite de valor, así que para una vivienda de más de 250.000 € es la única ventaja disponible. La segunda: si la familia ya tenía vivienda habitual en propiedad, debe venderla en los dos años anteriores o posteriores a la compra, salvo que lo adquirido sea un inmueble contiguo para ampliar la vivienda. Ambas figuras son incompatibles entre sí por mandato expreso del artículo 30 bis.4: conviene calcular las dos cuotas antes de autoliquidar, porque por debajo de 250.000 € el 4 % siempre gana (equivale a una rebaja del 33 % frente al 10 % de bonificación).

Desde el 1 de enero de 2026 existe además una bonificación del 95 % para quien adquiera el local de un comercio o negocio de hostelería «con solera» —actividad acreditada durante al menos 50 años— para continuar la actividad (artículo 30 quinques, añadido por la Ley 6/2025 de presupuestos). Es un supuesto de nicho, pero quien compre un local histórico para seguir explotándolo debe conocerlo; quien lo compre para convertirlo en vivienda queda fuera y tributa al 6 %, con las reglas urbanísticas que detallamos en la guía del cambio de uso en Madrid.

Modelo 600 (no 620) y 30 días hábiles

La autoliquidación de la compraventa de vivienda usada en Madrid se presenta con el modelo 600 acompañado de la copia de la escritura, presencialmente o por la oficina virtual tributaria. El modelo 620, que aparece a menudo en las búsquedas, no sirve para inmuebles: es el de la compraventa de vehículos usados entre particulares (y embarcaciones y aeronaves), que tributa al 4 % estatal de bienes muebles. El plazo de ambos es de 30 días hábiles desde la firma, descontando sábados, domingos y festivos —no «un mes», como se lee a veces—. Sin el justificante de la liquidación, el Registro de la Propiedad no inscribe la compra.