Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad tiene origen en la regulación autonómica de vivienda y, por tanto, su exigencia y procedimiento varían entre comunidades. Cataluña, Comunidad Valenciana, Murcia y Asturias la exigen sistemáticamente para alquiler, venta y altas de suministros. Madrid, Andalucía y otras comunidades la han suprimido o la sustituyen por declaración responsable equivalente.

Los requisitos técnicos básicos suelen incluir: superficie útil mínima (24-30 m² para vivienda de 1 dormitorio según norma autonómica), altura libre mínima (2,50 m), cocina con extracción al exterior o sistema mecánico, baño completo con saneamiento, instalación eléctrica y de fontanería conforme a reglamento, ventilación natural o mecánica adecuada en cada estancia.

Tras una reforma significativa que modifique la distribución, amplíe la superficie útil o cambie el uso de alguna estancia, la cédula original puede dejar de ser válida. En esos casos hay que tramitar una nueva cédula con visita de técnico autorizado (arquitecto o aparejador colegiado) que certifica el cumplimiento de los requisitos en el estado actualizado de la vivienda. Coste típico 80-200 € según comunidad y superficie.

La cédula se exige al dar de alta servicios básicos en una vivienda nueva o tras reforma sustancial: las compañías eléctrica, de agua y de gas requieren la cédula vigente para abrir el contrato. Sin cédula, no hay suministro. También la exigen las inmobiliarias y notarios al formalizar contratos de compraventa o alquiler en las comunidades donde es obligatoria.

La cédula no se confunde con el certificado energético (CEE). El CEE evalúa el comportamiento energético de la vivienda, mientras que la cédula evalúa la habitabilidad mínima exigida por norma. Para una vivienda en alquiler en Cataluña, ambos documentos son obligatorios y se entregan al inquilino al firmar el contrato. La vigencia de la cédula es típicamente de 15 años, mientras que el CEE es de 10 años; conviene revisar las dos al renovar.

La validez varía notablemente entre comunidades autónomas: Cataluña 15 años para viviendas anteriores a 1984 y 25 años para posteriores (Decreto 141/2012); Asturias 30 años; Murcia, Valencia y Baleares 10-15 años; Cantabria y Navarra 15 años; La Rioja 25 años; Galicia y Extremadura sin caducidad expresa pero exigible al rehabilitar. Tras una reforma integral que afecte a la distribución, instalaciones o salubridad, la cédula debe renovarse aportando el certificado final de obra del técnico director. En Cataluña el coste del trámite con técnico habilitado oscila entre 80 y 180 € más la tasa de la Generalitat (28,50 € en 2026). En comunidades sin cédula propia (Madrid, Andalucía, Castilla y León), su función la cubren la licencia de primera ocupación municipal y el certificado energético.