Fiscalidad de la reforma en 2026: seis impuestos y un orden cronológico.
Reformar una vivienda en España en 2026 activa hasta seis tributos distintos en momentos distintos, gestionados por administraciones distintas. La mayoría de propietarios solo piensa en el IVA de la factura final y se sorprende meses después con la actualización catastral del IBI o con la liquidación del ICIO municipal. Este hub ordena cronológicamente quién paga qué, en qué momento y bajo qué norma. El sitio mantiene un pillar específico para cada tributo con casos prácticos, calculadora cuando aplica y, en los tres impuestos territoriales (ITP, ICIO, IBI), fichas autonómicas con los tipos y bonificaciones de cada CCAA.
El orden cronológico de los tributos
Una operación completa de adquisición y rehabilitación profunda de vivienda recorre los seis tributos en este orden temporal, que importa porque cada uno paga una parte distinta del proceso:
- ITP al firmar la compraventa (si es vivienda de segunda mano). Cuota inmediata sobre el valor de referencia catastral o el precio de compra (el mayor de los dos). El tipo varía entre el 4 % del régimen foral —el País Vasco aplica el más bajo del Estado— y el 13 % de los tramos altos de Baleares.
- ICIO al solicitar la licencia de obra o presentar la declaración responsable. Cuota inmediata sobre el PEM declarado, con bonificaciones potestativas si aplica.
- IVA reducido en cada factura emitida por el contratista a medida que avanza la obra. 10 % si se cumplen requisitos; 21 % si no.
- Modelo 900D presentación catastral en los dos meses siguientes a la recepción de obra. No tiene cuota tributaria pero condiciona los dos siguientes.
- IBI actualizado en el ejercicio siguiente a la modificación catastral. Cuota anual incrementada según el nuevo valor catastral.
- Deducción IRPF en la declaración del año en que se ejecuta la obra (mayo del año siguiente). Genera devolución a favor del propietario si la base imponible permite aplicar la deducción al máximo.
Mapa de los seis tributos
ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales)
Grava la compra de inmueble usado. Sustituye al IVA. Tipo y bonificaciones varían fuertemente por CCAA (Madrid 6 %, Cataluña 10 %, Baleares 13 % en tramos altos).
6-13 % según CCAA · RDLeg 1/1993
IVA reducido reformas
Vivienda habitual con >2 años de antigüedad + materiales aportados por empresa ≤40 % del total. Si se cumple, el IVA de la obra es 10 % en lugar de 21 %.
10 % vs 21 % · Ley 37/1992 IVA art. 91
ICIO (Impuesto Construcciones, Instalaciones y Obras)
Impuesto municipal sobre la obra. Tipo fijado por cada Ayuntamiento. Admite bonificaciones potestativas hasta el 95 % por eficiencia energética, accesibilidad, edificios catalogados.
2-4 % sobre PEM · RDLeg 2/2004 art. 100-103
IBI (Impuesto Bienes Inmuebles) tras reforma
La reforma que modifica superficie o características activa actualización catastral mediante el modelo 900D. Eso eleva el valor catastral y, con él, el IBI anual.
0,4-1,3 % valor catastral · RDLeg 2/2004 art. 60-78
Deducción IRPF rehabilitación
Tres tramos según tipo de mejora energética (envolvente, sistema o vivienda completa). Acumulable con deducciones autonómicas en CCAA que las tengan.
20-60 % sobre base 5.000-7.500 € · RD-Ley 19/2021 + ley autonómica
Modelo 900D del Catastro
Declaración catastral obligatoria para reformas que cambian superficie o configuración. Sanción por omisión 60 € a la mitad del valor catastral revisado.
Sin coste de presentación · RDLeg 1/2004 Ley Catastro
Calculadoras y comparadores fiscales
Para la planificación cuantitativa del impacto fiscal completo de una reforma, el sitio mantiene tres herramientas independientes que cruzan los seis tributos:
- Calculadora de presupuesto reforma con desglose de IVA aplicable según perfil de empresa y vivienda.
- Calculadora de ayuda Next Gen estimada que combina subvención + deducción IRPF en el mismo cálculo.
- Precios medios por CCAA con tipo ITP, ICIO medio del municipio y bonificaciones autonómicas habituales.
Tres errores fiscales frecuentes al reformar
- Aceptar factura sin verificar el IVA reducido. Si la empresa emite factura con IVA 21 % cuando se cumplen los requisitos para IVA 10 %, la diferencia (11 puntos) la asume el propietario y no es recuperable. Conviene exigir explícitamente IVA 10 % en presupuesto y factura.
- Omitir el modelo 900D catastral. Multa de 60 a 6.000 € (artículos 70 y 71 de la Ley del Catastro). Además, la modificación catastral tiene eficacia desde el fin de la obra, de modo que el ayuntamiento liquida la diferencia de IBI de los ejercicios no prescritos.
- No solicitar las bonificaciones potestativas de ICIO e IBI. La administración municipal no las aplica de oficio. Hay que pedirlas explícitamente al solicitar la licencia (ICIO) o ante el ayuntamiento (IBI por instalación solar o de energía ambiente, si la ordenanza la recoge).