El miedo a que «Hacienda se entere» de la reforma y suba el IBI está muy extendido y casi siempre mal enfocado. El recibo del IBI es una multiplicación: el valor catastral, que fija el Catastro, por el tipo de gravamen, que fija el ayuntamiento. Una obra no toca el tipo, y solo toca el valor catastral si modifica alguno de los datos con los que ese valor se calcula. Entender cuáles son esos datos es entender cuándo sube el impuesto y cuándo no.
Las reformas que no cambian el recibo
La Ley del Catastro obliga a declarar las ampliaciones, rehabilitaciones y reformas, pero traza el límite en el mismo artículo:
No se considerarán tales las obras o reparaciones que tengan por objeto la mera conservación y mantenimiento de los edificios, y las que afecten tan sólo a características ornamentales o decorativas.
Una cocina nueva, dos baños renovados, el cambio de suelos y carpinterías, la sustitución de la instalación eléctrica o de fontanería, el aislamiento por el interior o una caldera cambiada por una aerotermia son, a efectos catastrales, invisibles. No porque el Catastro no pueda verlas, sino porque no alteran ninguna de las variables de la valoración: la vivienda sigue teniendo los mismos metros construidos, el mismo uso y la misma fecha de construcción. Por cara que haya sido la obra, el valor catastral no se actualiza con el presupuesto de la reforma.
Las que sí: superficie, uso, división y antigüedad
El valor catastral suma el valor del suelo y el de la construcción. La reforma no afecta al primero. El segundo se obtiene, según las normas técnicas del Real Decreto 1020/1993, aplicando a los metros construidos un módulo que depende del uso y la categoría constructiva, corregido por la antigüedad y el estado de conservación. De ahí salen las cuatro vías por las que una obra mueve el recibo.
La primera es la superficie. Cerrar una terraza, habilitar un bajo cubierta como vivienda, levantar una planta o construir en la parcela un garaje, un porche o una piscina añade metros o construcciones que se valoran, y el valor de la construcción crece con ellos. La segunda es el uso: el local que pasa a vivienda, o la vivienda que pasa a oficina, cambia de tipología y se valora con el módulo del uso nuevo. La tercera es la división o agrupación: dos viviendas donde había una son dos inmuebles con su valor y su recibo. La cuarta, la menos conocida y la que afecta a las rehabilitaciones de edificios antiguos, es la antigüedad.
El coeficiente de antigüedad: por qué una rehabilitación integral pesa tanto
La norma 13 del Real Decreto 1020/1993 corrige el valor de la construcción con un coeficiente, llamado H, que desciende con los años «transcurridos desde su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral». La última expresión es la clave: una rehabilitación integral pone el contador a cero. La tabla siguiente recoge los valores para uso residencial y categorías constructivas intermedias, las de la mayor parte del parque de viviendas.
| Años completos desde la construcción o rehabilitación integral | Coeficiente H |
|---|---|
| 0 a 4 | 1,00 |
| 5 a 9 | 0,92 |
| 10 a 14 | 0,85 |
| 15 a 19 | 0,79 |
| 20 a 24 | 0,73 |
| 25 a 29 | 0,68 |
| 30 a 34 | 0,63 |
| 35 a 39 | 0,59 |
| 40 a 44 | 0,55 |
| 45 a 49 | 0,52 |
| 50 a 54 | 0,49 |
| 60 a 64 | 0,43 |
| 70 a 74 | 0,39 |
| 90 o más | 0,32 |
Extracto de la tabla de la norma 13 del Real Decreto 1020/1993: uso 1.º (residencial, oficinas y edificios singulares), categorías 3 a 6. La antigüedad se computa hasta el 1 de enero del año siguiente al de aprobación de la ponencia de valores del municipio.
La lectura es directa. La construcción de un edificio que tenía entre 35 y 39 años cuando se aprobó la ponencia de valores de su municipio está valorada al 59 % de su valor tipo. Si ese edificio se rehabilita de forma integral, el coeficiente vuelve a 1,00 y el valor de la construcción, con todo lo demás igual, se multiplica por 1,69. Sirva un ejemplo puramente aritmético, con cifras supuestas: en una vivienda con 60.000 euros de valor catastral, de los que 25.000 corresponden a la construcción, esta pasaría a 42.400 euros y el valor catastral total a 77.400, un 29 % más, porque el suelo no varía. El recibo sube en esa misma proporción.
Dos matices evitan sacar conclusiones de más. El primero es que la norma habla de rehabilitación integral, no de cualquier reforma: añade que la ponencia de valores «podrá contemplar los casos de reformas que no puedan interpretarse como rehabilitación integral», de modo que el tratamiento de una reforma total o parcial depende de lo que diga la ponencia de cada municipio. El segundo es el coeficiente de estado de conservación de la misma norma: 1,00 si es normal, 0,85 si es regular, 0,50 si es deficiente y 0,00 si es ruinoso. Quien compra una casa valorada como deficiente y la rehabilita verá duplicarse el valor de la construcción solo por ese concepto, antes incluso de contar la antigüedad.
El otro factor: el tipo de gravamen de tu ayuntamiento
El mismo aumento de valor catastral cuesta cantidades muy distintas según el municipio, porque el tipo lo fija cada ordenanza fiscal. Entre las 48 capitales de régimen común, cuyas ordenanzas del IBI hemos leído una a una, el tipo urbano va del 0,40 % de Zaragoza al 1,041 % de Girona. Por cada 10.000 euros de aumento del valor catastral, el recibo anual sube el resultado de aplicar ese porcentaje: 41 euros con un tipo del 0,41 %, 100 euros con uno del 1 %.
| Capital | Tipo urbano del IBI 2026 | Subida anual por cada 10.000 € más de valor catastral |
|---|---|---|
| Madrid | 0,414 % | 41 € |
| Barcelona | 0,66 % | 66 € |
| Valencia | 0,578 % | 58 € |
| Sevilla | 0,662 % | 66 € |
| Zaragoza | 0,40 % | 40 € |
| Málaga | 0,451 % | 45 € |
| Murcia | 0,712 % | 71 € |
| Palma de Mallorca | 0,445 % | 45 € |
| Las Palmas de Gran Canaria | 0,62 % | 62 € |
| Alicante | 0,62 % | 62 € |
| Córdoba | 0,508 % | 51 € |
| Valladolid | 0,584 % | 58 € |
Tipos leídos en la ordenanza fiscal del IBI de cada ayuntamiento; la fuente y el artículo de cada uno están en su ficha municipal. Bilbao, Vitoria, San Sebastián y Pamplona no figuran: allí el valor catastral lo fija la hacienda foral con metodología propia y su tipo no es comparable con el resto.
Cuándo se nota: el recibo del año siguiente
El artículo 17.6 de la Ley del Catastro establece que la modificación tiene eficacia «desde la fecha en que se produjo el hecho, acto o negocio que originó la incorporación o modificación catastral, con independencia del momento en que se notifiquen», y el artículo 75.3 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales la lleva al devengo del impuesto inmediatamente posterior. El IBI se devenga el 1 de enero, así que una obra terminada en 2026 cambia el recibo de 2027. La fecha que manda es la del fin de obra, no la de la declaración: presentarla tarde no aplaza la subida, solo hace que llegue acumulada, como liquidación de los ejercicios no prescritos.
El trámite con el que se comunica la obra es el modelo 900D, que desde 2018 sustituye a los antiguos 902N y 903N, y se presenta en los dos meses siguientes a la terminación. Qué obras obligan, qué documentos se adjuntan, en qué municipios declara el ayuntamiento por ti y qué sanción tiene no hacerlo está en la guía del modelo 900D del Catastro.
Las bonificaciones que sí existen, y la que no
La reforma energética no sube el IBI y, en muchos municipios, puede bajarlo. El artículo 74.5 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales permite a los ayuntamientos bonificar hasta el 50 % de la cuota a los inmuebles con sistemas de aprovechamiento térmico o eléctrico de la energía solar o de la energía ambiente, siempre que la instalación esté homologada y la ordenanza lo recoja. De las 52 capitales, 44 bonifican hoy la instalación de placas solares, con porcentajes, duración y topes muy dispares: el detalle, ciudad por ciudad, está en el dataset del IBI y las placas solares. La mención a la energía ambiente abre la puerta a la aerotermia, pero solo donde la ordenanza la incluya de forma expresa.
La que no existe en la ley estatal es la bonificación por la letra del certificado energético. El artículo 74 enumera las bonificaciones potestativas del impuesto y ninguna se vincula a obtener una calificación A o B. Es un dato que circula mucho y que conviene no meter en las cuentas de una rehabilitación. Como toda bonificación potestativa, las que sí existen son rogadas: hay que solicitarlas al ayuntamiento en el plazo que marque la ordenanza, y no se aplican de oficio.
Qué hacer con esta información antes de la obra
Si la reforma es interior y no cambia metros ni uso, el IBI no entra en la ecuación. Si amplía superficie o cambia el uso, la subida es cierta y se puede estimar: los metros o el uso nuevos se valoran como el resto del inmueble, y el resultado se multiplica por el tipo del municipio. Si es una rehabilitación integral de un edificio antiguo, el efecto del coeficiente de antigüedad puede ser el más relevante de todos, y merece una consulta a la gerencia del Catastro con la ponencia de valores del municipio delante. Y si la obra incluye placas solares, la bonificación del IBI forma parte de la amortización y conviene pedirla en plazo, porque no se aplica de oficio.
Recursos relacionados
El resto de la cadena fiscal de una obra —IVA, ICIO, deducciones— está ordenado en la sección de fiscalidad de la reforma. El tipo del ICIO y del IBI de cada capital, con su ordenanza enlazada, en las fichas municipales. Y si la obra es un cambio de uso, el recorrido completo está en convertir un local en vivienda.