El Catastro describe cada inmueble con una ficha: superficie construida, uso, año de construcción, calidad, reparto en locales. De esa ficha sale el valor catastral, y del valor catastral salen el IBI, la plusvalía municipal y la imputación de renta de las segundas residencias en el IRPF. Cuando una obra cambia lo que la ficha dice, la ley obliga al titular a contarlo. El impreso para contarlo es el 900D, y casi todo lo que circula sobre él en internet arrastra dos errores: llamarlo todavía 903N y dar por hecho que cualquier reforma obliga a presentarlo.
Del 901N, 902N, 903N y 904N a un único 900D
Hasta 2018 había cuatro modelos, uno por familia de alteraciones, aprobados por la Orden EHA/3482/2006. La Orden HAC/1293/2018, de 19 de noviembre, publicada en el BOE del 5 de diciembre de 2018 y en vigor desde el día siguiente, derogó aquella orden y los fundió en uno solo. Su artículo 1 enumera los siete hechos que se declaran con él, entre ellos «la realización de nuevas construcciones, así como la ampliación, rehabilitación o reforma de las ya existentes, ya sea total o parcial» y «la modificación del uso o destino de inmuebles o locales».
| Modelo antiguo | Para qué servía | Hoy |
|---|---|---|
| 901N | Cambio de titular y variación de la cuota de participación | 900D, letra a) |
| 902N | Nueva construcción, ampliación, reforma o rehabilitación | 900D, letra b) |
| 903N | Agregación, agrupación, segregación o división de inmuebles | 900D, letra d) |
| 904N | Demolición o derribo, cambio de cultivo o aprovechamiento y cambio de uso | 900D, letras c), f) y g) |
La tabla deshace de paso una confusión muy extendida. El 903N, que es el que más se sigue buscando, no era el modelo de las reformas sino el de las segregaciones, divisiones, agregaciones y agrupaciones. Quien reformaba o ampliaba una vivienda presentaba el 902N, y quien convertía un local en vivienda, el 904N. Hoy da igual: todo va en el 900D, y la orden permite además declarar en un mismo impreso varios hechos cuando se han formalizado en un único documento, por ejemplo una obra que amplía la vivienda y a la vez la divide en dos.
Qué reformas hay que declarar y cuáles no
Esta es la pregunta que de verdad importa, y la respuesta está en una sola frase de la ley. El artículo 16.2.a) del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario incluye las reformas entre los hechos que deben declararse y, a renglón seguido, marca el límite:
No se considerarán tales las obras o reparaciones que tengan por objeto la mera conservación y mantenimiento de los edificios, y las que afecten tan sólo a características ornamentales o decorativas.
Pintar, cambiar suelos y alicatados, renovar la cocina o el baño sin mover su posición, sustituir ventanas o rehacer la instalación eléctrica son obras de conservación o de acabado: no cambian nada de lo que el Catastro tiene anotado y no generan obligación de declarar. La obligación nace cuando la obra altera la descripción del inmueble. Ocurre al ganar superficie construida, como en el cerramiento de una terraza, la habilitación de un bajo cubierta o un anexo en la parcela; al cambiar el uso o destino, que es el caso del local que pasa a vivienda; al dividir una vivienda en dos o unir dos en una; al construir una piscina, un garaje o un porche, que para el Catastro son construcciones nuevas; y en la rehabilitación de alcance, la que por su entidad rejuvenece el edificio a efectos de valoración.
Entre un extremo y otro queda una zona gris: la reforma integral de un piso que redistribuye tabiques pero no toca superficie, uso ni estructura. La ley no da una lista cerrada. El criterio práctico es mirar la ficha catastral del inmueble, que se consulta gratis en la Sede Electrónica del Catastro, y preguntarse si algún dato de los que aparecen ha dejado de ser verdad. Si la superficie, el uso, el número de locales y sus destinos siguen siendo los mismos, no hay alteración que declarar. Si la obra ha sido una rehabilitación integral con proyecto y certificado final, lo prudente es declararla, porque es justo el supuesto que la norma de valoración trata de forma distinta, como se explica más abajo.
Quién declara y en qué plazo
Declara el titular catastral: el propietario y, en su caso, el usufructuario, el superficiario o el concesionario. Si son varios, basta con que lo haga uno, porque el artículo 13.2 de la Ley del Catastro da la obligación por cumplida para todos. La Orden de 2018 añade una previsión útil para quien compra una vivienda ya reformada: considera declaración válida la que presenta el titular actual respecto de alteraciones anteriores a su compra que nunca llegaron al Catastro. Dicho de otro modo, el comprador puede, y debe, regularizar la terraza que cerró el anterior dueño.
El plazo de presentación de las declaraciones catastrales será de dos meses contados desde el día siguiente al del hecho, acto o negocio objeto de la declaración, a cuyo efecto se atenderá a la fecha de terminación de las obras, a la del otorgamiento de la autorización administrativa de la modificación de uso o destino y a la fecha de la escritura pública o, en su caso, documento en que se formalice la modificación de que se trate.
En una obra con técnico, la fecha de referencia es la del certificado final de obra. En un cambio de uso, la del acto municipal que lo autoriza. Si la alteración se formaliza ante notario, como una división horizontal o una segregación, cuenta la fecha de la escritura.
Cuándo declara el ayuntamiento por ti
La obligación de declarar tiene una excepción relevante. Los ayuntamientos pueden comprometerse, mediante ordenanza fiscal, a trasladar ellos mismos al Catastro las obras para las que conceden licencia: es el procedimiento de comunicación del artículo 14.b) de la Ley del Catastro. En los municipios acogidos, el artículo 76.2 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales da la declaración por realizada cuando las alteraciones constan en la licencia, y el propietario queda exento de presentarla.
Conviene leer la letra pequeña antes de confiarse. El Real Decreto 417/2006 limita la comunicación municipal a las actuaciones para las que se otorga licencia «de modo expreso» —obra nueva, ampliación, reforma que afecte a la estructura, demolición y cambio de uso— y deja a cada ordenanza decidir si cubre todos esos supuestos o solo algunos. El ayuntamiento dispone de tres meses desde el final del mes en que se produce el hecho para comunicarlo. Si la obra se tramitó por declaración responsable o comunicación previa, no hay licencia expresa en la que consten las alteraciones, de modo que lo seguro es comprobar en la ordenanza fiscal del IBI si el municipio está acogido y, ante la duda, presentar el 900D: declarar de más no tiene coste y no declarar sí puede tenerlo.
Qué documentos acompañan a la declaración de una reforma
Toda declaración lleva los datos del declarante, la referencia catastral del inmueble, que aparece en el recibo del IBI, y el tipo de alteración. A partir de ahí, el artículo 4.2 de la Orden HAC/1293/2018 fija la documentación específica de las obras nuevas, ampliaciones, rehabilitaciones y reformas:
- Escritura de obra nueva, solo si se ha otorgado.
- Certificado final de obra o certificado técnico visado, escritura de declaración de final de obra o, en su defecto, cualquier otro documento que permita acreditar la fecha de terminación.
- Fotografía en color de cada una de las fachadas del edificio o instalación.
- Plano de emplazamiento de la construcción en la parcela, sobre cartografía catastral.
- Planos de cada planta con distinta distribución, conforme a la obra realmente ejecutada, con cada local o elemento privativo de uso diferenciado y el cuadro de superficies resultante.
- Resumen o documento de la memoria de materiales y calidades.
- Documentación acreditativa del coste de ejecución material de las obras.
- Cédula de calificación definitiva, si el edificio está acogido a un régimen de protección pública.
La lista asusta menos de lo que parece. En una obra con proyecto, los planos de estado final, la memoria de calidades, el presupuesto de ejecución material y el certificado final ya existen, porque son los mismos que se entregan al ayuntamiento. Y la propia orden contempla que falte alguno: en ese caso se aportan los documentos de que se disponga junto con un escrito que describa la alteración, con su fecha, los datos físicos, un croquis y fotografías. Es la vía habitual para regularizar obras antiguas de las que no se conserva papel.
Cómo se presenta: asistente, predeclaración y registro
La orden establece que las declaraciones se presentan «preferentemente de manera electrónica» a través de la Sede Electrónica del Catastro, donde un asistente guía la confección paso a paso. El resultado es una predeclaración identificada con un código. Quien dispone de DNI electrónico, certificado digital u otro medio de firma admitido la presenta en la misma sede y adjunta allí la documentación. Quien no, puede imprimirla y llevarla a una gerencia del Catastro, a un registro administrativo o al ayuntamiento del municipio donde está el inmueble, que la remite a la gerencia; también sigue disponible el impreso en papel en el portal del Catastro.
La vía electrónica es obligatoria para las personas jurídicas, las comunidades de bienes identificadas electrónicamente, las administraciones y los profesionales de colegiación obligatoria cuando actúan como tales, además de quien represente a un obligado. Un arquitecto o un gestor que presenta el 900D de su cliente lo hace, por tanto, siempre en la sede. La orden prevé también el camino inverso: cuando el Catastro tiene noticia de una obra no declarada puede enviar al titular un borrador de declaración con un código para confirmarlo, a la manera del borrador de la renta.
Qué pasa si no se declara
No presentar la declaración, o presentarla fuera de plazo, es infracción tributaria simple, tipificada en el artículo 70.a) de la Ley del Catastro. El artículo 71.1 la castiga con multa de 60 a 6.000 euros, graduada según la reiteración, la resistencia a la inspección, el uso de medios fraudulentos y el retraso en cumplir. Hay una segunda escala que a menudo se cita como si fuera la general y no lo es: la de 6 a 60 euros por dato se aplica a las declaraciones que sí se presentan pero resultan falsas, incompletas o inexactas.
La multa no es, con todo, la consecuencia más cara. El Catastro detecta las alteraciones no declaradas cruzando ortofotografías, licencias municipales y escrituras, y cuando incorpora la obra lo hace con la fecha en que esta se terminó. El ayuntamiento liquida entonces de una vez la diferencia de IBI de los ejercicios no prescritos. A eso se suman los problemas de una ficha catastral que no coincide con la realidad al vender: el comprador, el banco que tasa y el notario trabajan con la certificación catastral, y una terraza cerrada que no figura en ella acaba apareciendo en la negociación.
Cuándo y cuánto cambia el IBI
El calendario lo fijan dos preceptos que hay que leer juntos. El artículo 17.6 de la Ley del Catastro dice que la modificación tiene eficacia «desde la fecha en que se produjo el hecho, acto o negocio que originó la incorporación o modificación catastral, con independencia del momento en que se notifiquen», y el artículo 75.3 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales traslada esa eficacia al devengo del IBI inmediatamente posterior. Como el impuesto se devenga el 1 de enero, una obra terminada en cualquier momento de 2026 cambia el recibo de 2027. Presentar tarde el 900D no retrasa la subida: solo la convierte en una liquidación atrasada.
Cuánto sube depende de qué haya cambiado. Si la obra añade superficie, el valor de la construcción crece en proporción a los metros nuevos. Si cambia el uso, se aplica la tipología de valoración del uso nuevo. Y si es una rehabilitación integral, actúa el mecanismo menos conocido: el coeficiente de antigüedad de la norma 13 del Real Decreto 1020/1993, que se reinicia. El detalle, con la tabla de coeficientes y los tipos de gravamen reales de las capitales, está en la guía sobre cuánto sube el IBI tras una reforma.
Recursos relacionados
El 900D es el último papel de una cadena que empieza en el ayuntamiento: la diferencia entre licencia y declaración responsable decide, como se ha visto, si el municipio puede declarar por ti. En un cambio de uso, la declaración catastral cierra el expediente que se explica en convertir un local en vivienda. El tipo de gravamen del IBI de cada capital, leído en su ordenanza, está en las fichas municipales, y las ciudades que bonifican el impuesto por instalar placas solares, en el dataset de las 52 capitales. La definición breve y la historia del impreso antiguo siguen en la ficha del glosario sobre el modelo 903N.