Comunidad de propietarios y reforma: cuatro mayorías, tres derramas, un vecino que se opone.
La rehabilitación a nivel de edificio (SATE, ascensor, autoconsumo solar comunitario, accesibilidad) exige acuerdo de la comunidad de propietarios votado en junta según el régimen de mayorías de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (LPH) modificada por la Ley 8/2013. Los hitos regulatorios recientes (Ley 8/2013, RD-Ley 6/2022, Ley 12/2023) han simplificado las mayorías exigidas para obras de eficiencia energética y accesibilidad, lo cual facilita la aprobación de proyectos que antes quedaban bloqueados por unanimidad. Esta guía recoge las cuatro mayorías que se aplican en la práctica, cómo se computan las derramas, qué pasa cuando un vecino se opone y los plazos para impugnar un acuerdo adoptado en junta.
Cuatro mayorías que cubren el 95 % de los casos
Mayoría simple (1/2 de propietarios y 1/2 de cuotas): obras de conservación que no afecten al título constitutivo (pintura de fachada, reparación de canalones, mantenimiento ordinario). Es la mayoría más fácil de conseguir y la que cubre el grueso de obras anuales. Mayoría de tres quintos (3/5 de propietarios y 3/5 de cuotas): obras de mejora que no son conservación. Antes de 2013 cubría SATE y rehabilitación profunda; tras Ley 8/2013, la mayoría se simplifica cuando hay justificación de eficiencia energética. Mayoría simple para obras de eficiencia energética con ahorro ≥30 % o accesibilidad: la Ley 8/2013 y Ley 12/2023 han bajado la mayoría exigida a simple cuando la obra reduce demanda energética verificada con CEE o suprime barreras arquitectónicas. Es el régimen que cubre SATE, ascensor en edificios sin él, autoconsumo solar comunitario y plataformas elevadoras. Acuerdo unánime: solo cuando la obra modifica el título constitutivo de la finca (nueva planta, cambio de la naturaleza de elemento privativo, división de vivienda). Es raro en reforma típica.
Derrama: cómo se calcula y cómo se reparte
La derrama es la contribución económica de cada propietario al coste de la obra acordada. Se calcula sobre dos variables: coste total aprobado en junta (presupuesto cerrado con contratista, gastos de gestión, dirección facultativa, licencias) y cuota de participación de cada vivienda en el título constitutivo (% que figura en escritura de propiedad). El reparto es proporcional a la cuota: si una vivienda tiene 4 % de cuota, paga el 4 % del coste total. La derrama es obligatoria para todos los propietarios aunque algunos hayan votado en contra (siempre que se cumpla la mayoría exigida por LPH). El propietario que vendió tras la aprobación pero antes de la ejecución sigue obligado por las derramas correspondientes a obras aprobadas durante su propiedad. Plazo habitual de pago: en obra mediana de 30.000- 80.000 € comunitaria total, derramas en 3-6 plazos proporcionales al avance de obra.
Vecino que se opone: opciones legales
Un vecino que vota en contra de una obra aprobada por la mayoría exigida tiene tres opciones legales. Aceptar y pagar derrama: opción mayoritaria. La negativa al pago genera reclamación judicial por el administrador con ejecución por la vía civil. Impugnar el acuerdo en sede judicial: plazo 3 meses desde que el acuerdo sea adoptado (1 año si afecta a normas estatutarias). Solo prospera si el acuerdo es contrario a la ley, a los estatutos o gravemente perjudicial para algún propietario sin causa objetiva. La carga de prueba está en el impugnante. Negociar exención: en obras de mejora que no sean obligatorias por ley o por estado del edificio, el propietario que vota en contra puede solicitar exención del derecho a uso (y por tanto exención de derrama) sobre el elemento añadido (típico en instalación de ascensor en plantas bajas: el propietario de planta baja puede solicitar no contribuir si renuncia al uso del nuevo ascensor). El acuerdo de exención requiere unanimidad.
Ayudas Next Generation a nivel comunidad
Las ayudas Next Generation Programas 1, 2 y 3 están diseñadas precisamente para rehabilitación a nivel edificio (comunidad) en lugar de vivienda individual. Las cuantías son superiores a las de Programa 4 (vivienda individual) y la documentación se gestiona conjuntamente por el agente rehabilitador. Programa 1: rehabilitación de entornos residenciales completos (barrio). Programa 2: oficinas de rehabilitación que asesoran. Programa 3: rehabilitación a nivel edificio, con tramos 6.300/11.600/18.800 €/vivienda según ahorro de consumo energía primaria no renovable. La votación en junta debe aprobar la solicitud + el agente rehabilitador + el contratista + el plan de derramas con la subvención descontada. Detalle completo en /ayudas/next-generation/.