IVA en reforma: 10 % o 21 %.
Una de las preguntas más repetidas en el sector: ¿mi reforma lleva IVA del 10 o del 21 por ciento? La respuesta depende de tres requisitos que muchos constructores y propietarios desconocen, y equivocarse puede suponer una regularización de Hacienda con intereses.
IVA reducido
10 %
Vivienda habitual >2 años, materiales <40 %
IVA general
21 %
Locales, vivienda nueva, materiales >40 %
Los tres requisitos del artículo 91.uno.2 de la Ley del IVA
- Vivienda con más de dos años de antigüedad. Se cuenta desde la fecha de primera ocupación (licencia de primera ocupación o alta de suministros), no desde la fecha de construcción. Si la vivienda se construyó en 2023 pero se ocupó por primera vez en 2024, el IVA reducido aplica a reformas desde 2026 en adelante.
- Destinatario persona física. El cliente de la reforma debe ser una persona física, no una empresa o profesional. Si una SL compra y reforma un piso para alquilar, el IVA es del 21 por ciento (la SL puede deducirlo como IVA soportado, pero el tipo aplicable es el general).
- Materiales aportados por el constructor inferiores al 40 por ciento de la base imponible. Si el constructor aporta materiales por más del 40 por ciento del total facturado, toda la factura pasa al 21 por ciento.
La regla del 40 por ciento es la trampa más habitual. En reformas con materiales caros (cocina premium, aerotermia), conviene que el propietario compre directamente los materiales más costosos y facture al constructor solo mano de obra y materiales auxiliares.
Cómo estructurar la facturación para mantener el 10 %
En reformas integrales con materiales de valor alto, la estrategia habitual es dividir las compras: el propietario compra directamente los materiales más caros (mobiliario de cocina, electrodomésticos, encimera, sanitarios premium) y recibe factura con IVA del 21 por ciento. El constructor factura solo la mano de obra y los materiales auxiliares (mortero, tuberías, cableado, tornillería, pintura) con IVA del 10 por ciento. De esta forma, el coste de materiales del constructor se mantiene por debajo del 40 por ciento de su factura.
Esta estructura es perfectamente legal y está avalada por consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos. La clave es que la factura del constructor refleje claramente la separación entre mano de obra y materiales auxiliares, y que las facturas de los materiales comprados directamente estén a nombre del propietario.
Errores frecuentes con el IVA de reforma
- Aplicar el 10 por ciento a la reforma de un local. Los locales comerciales tributan siempre al 21 por ciento, sin excepción.
- No comprobar la antigüedad de la vivienda. Si la vivienda tiene menos de dos años desde la primera ocupación, el tipo es el 21 por ciento.
- Asumir que el autónomo puede aplicar el 10 por ciento. Si el autónomo reforma su despacho profesional (no su vivienda habitual), el IVA es del 21 por ciento.
- Pagar en negro para «ahorrarse el IVA». Además del riesgo penal, la obra sin factura no da acceso a la deducción IRPF por eficiencia energética ni a las ayudas Next Generation, que exigen factura completa.
Fuentes
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se aplica el IVA del 10 % en una reforma?
El IVA reducido del 10 por ciento se aplica a las obras de renovación y reparación de vivienda habitual cuando se cumplen tres requisitos simultáneos: la vivienda tiene más de dos años de antigüedad desde su primera ocupación, el destinatario de la obra es una persona física (no una empresa), y el coste de los materiales aportados por el constructor no supera el 40 por ciento de la base imponible total de la factura. Está regulado en el artículo 91.uno.2 de la Ley 37/1992 del IVA.
¿Qué pasa si los materiales superan el 40 % del presupuesto?
Si el coste de los materiales aportados por el constructor supera el 40 por ciento de la base imponible, se pierde el derecho al tipo reducido y toda la factura tributa al 21 por ciento general. No es una cuestión de proporción parcial: se aplica un tipo u otro al total. En reformas con materiales caros (cocina de gama alta, suelo de piedra natural, instalación de aerotermia con equipo incluido), conviene que el propietario compre directamente los materiales más caros y facture al constructor solo la mano de obra y los materiales auxiliares. Así, el coste de materiales del constructor se mantiene por debajo del 40 por ciento.
¿Se puede aplicar el IVA del 10 % a un local o a un piso nuevo?
No. El IVA reducido del 10 por ciento solo aplica a vivienda habitual con más de dos años de antigüedad. Las reformas de locales comerciales, oficinas, naves industriales, garajes independientes y viviendas nuevas (menos de dos años) tributan al 21 por ciento. La obra nueva de vivienda tributa al 10 por ciento en la primera entrega (compraventa), pero las reformas posteriores solo mantienen el 10 por ciento si cumplen los tres requisitos anteriores.
Glosario relacionado
Términos fiscales de la reforma.