IVA en reformas: 10 % o 21 %.

Los tres requisitos, tal y como los escribe la ley

El tipo reducido de las reformas no está en una orden ministerial ni en un criterio interpretable: está en el número 10.º del apartado Uno.2 del artículo 91 de la Ley 37/1992, y su redacción vigente es esta.

Los tres requisitos son acumulativos: basta con que falle uno para que la operación se vaya al 21 por ciento. Y conviene leerlos despacio, porque en la letra pequeña de ese párrafo hay dos cosas que casi ningún presupuesto recoge bien.

No dice «vivienda habitual», dice «uso particular»

La expresión «vivienda habitual» no aparece en el precepto. Lo que exige la letra a) es que el destinatario sea una persona física, que no actúe como empresario o profesional y que utilice para su uso particular la vivienda en la que se hace la obra. Son dos condiciones distintas de la residencia habitual, y la diferencia tiene consecuencias prácticas inmediatas.

La primera es que una segunda residencia entra. El apartamento de la costa que su dueño usa tres semanas en verano y algún fin de semana es una vivienda destinada a su uso particular, así que su reforma va al 10 por ciento igual que la del piso donde está empadronado, siempre que se cumplan la antigüedad y el tope de materiales. Es un caso muy frecuente y muy mal resuelto: mucha gente paga un 21 por ciento que no le corresponde porque el constructor da por hecho que el tipo reducido se reserva a la vivienda habitual.

La segunda consecuencia va en dirección contraria y es más incómoda: el piso que se reforma para alquilarlo tributa al 21 por ciento. No es una interpretación, es lo que resulta de encadenar dos artículos de la misma ley. El artículo 5.Uno.c) dice que son empresarios quienes explotan un bien con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo y añade, sin dejar margen, que «en particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes». Un propietario que reforma para alquilar está actuando como empresario a efectos de IVA y, además, no está destinando esa vivienda a su uso particular: falla la letra a) por partida doble.

Las comunidades de propietarios están dentro por escrito

El segundo párrafo de la letra a) es una excepción expresa: aunque una comunidad de propietarios no sea una persona física, sus obras de renovación y reparación se comprenden en el tipo reducido. Esto cubre lo que decide una junta un martes cualquiera —reparar el portal, arreglar bajantes, impermeabilizar la cubierta, pintar la escalera, sustituir el grupo de presión— y cubre también las derramas con las que se paga.

El límite sigue siendo el mismo: si la empresa que ejecuta la obra aporta materiales por encima del 40 por ciento de la base imponible, la comunidad pierde el 10 por ciento. Y ahí es donde las obras de rehabilitación energética se dan de bruces con el umbral, porque un aislamiento de fachada o una sustitución de carpinterías son, por naturaleza, obras con mucho material y poca mano de obra proporcional. Para esos casos la ley tiene otra puerta, que es la que explica el apartado siguiente.

Comprueba si tu factura conserva el 10 %

El requisito que más facturas tumba es el tercero, y es también el único que se puede planificar antes de firmar. La regla del 40 por ciento no se mide sobre el presupuesto total de la reforma, sino sobre la base imponible de cada factura: lo que cuenta es el material que aporta quien ejecuta la obra, no el que compra por su cuenta el propietario. Por eso una misma reforma puede acabar al 10 o al 21 por ciento según cómo se repartan las compras, sin que cambie ni un metro cuadrado de obra.

La aritmética es menos intuitiva de lo que parece. Como el tope se calcula sobre la base imponible —mano de obra más materiales—, el material máximo que cabe en una factura equivale a dos tercios de la mano de obra: con 12.000 euros de mano de obra, el constructor puede aportar hasta 8.000 euros de material y quedarse justo en el 40 por ciento. Un euro más y la factura entera, los 20.000, pasa al tipo general. No hay proporción parcial ni tipo mixto: el artículo aplica un único tipo a toda la operación, de modo que superar el umbral por 200 euros puede costar 2.200 euros de IVA adicional.

La calculadora reproduce ese cálculo con los tres requisitos encadenados. Introduce la mano de obra y los materiales que va a aportar el constructor, indica quién es el destinatario y si la vivienda tiene más de dos años, y te dirá el tipo aplicable, la cuota resultante y —lo más útil a la hora de negociar— cuánto material te queda de margen antes de perder el tipo reducido, o cuánto tendrías que sacar de esa factura para recuperarlo.

Si el resultado sale al 21 por ciento por culpa de los materiales, el camino de vuelta casi siempre existe y es perfectamente legal: comprar directamente el material caro. Los muebles de cocina, los sanitarios de gama alta, la encimera, la bomba de calor o el suelo de madera pueden adquirirse a nombre del propietario —esas facturas llevarán su 21 por ciento, porque son entregas de bienes— mientras el constructor factura la mano de obra y los materiales auxiliares al 10 por ciento. La comparación hay que hacerla sobre el total, no sobre un tipo aislado, y en reformas con mucho material de gama alta suele salir a favor de repartir las compras.

Dos cautelas para que ese reparto aguante una comprobación. La factura del constructor tiene que reflejar con claridad qué parte es mano de obra y qué materiales aporta él, y las facturas del material comprado aparte deben estar a nombre del propietario, no del constructor: si el industrial compra y luego repercute, ese material es suyo a efectos del cómputo aunque lo llame «suplido». Y conviene guardar el desglose, porque el tope del 40 por ciento es exactamente el punto que se revisa cuando llega una comprobación de Hacienda sobre el tipo aplicado.

La segunda puerta al 10 %: cuando la obra es una rehabilitación

Todo lo anterior es la vía ordinaria, la del número 10.º. Pero hay una segunda vía en el mismo artículo que se ignora casi siempre y que es la que salva las obras con mucho material. El artículo 91.Uno.3.1.º aplica el 10 por ciento a las ejecuciones de obra, «con o sin aportación de materiales», que resulten de contratos formalizados directamente entre el promotor y el contratista y que tengan por objeto la construcción o la rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas. Esa frase entre comillas es la clave: cuando la obra califica como rehabilitación, el tope del 40 por ciento sencillamente no interviene.

La contrapartida es que «rehabilitación» no significa aquí lo que significa en el lenguaje corriente. Tiene una definición legal propia, en el artículo 20.Uno.22.º B), y hay que superar dos pruebas a la vez:

1. Prueba estructural. Que más del 50 por ciento del coste total del proyecto corresponda a obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, o a obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
2. Prueba económica. Que el coste total de las obras del proyecto supere el 25 por ciento del precio de adquisición de la edificación —si se compró en los dos años anteriores al inicio de las obras— o, en otro caso, de su valor de mercado en ese momento, descontando en ambos casos la parte proporcional del suelo.

Ese descuento del suelo es el detalle que decide muchos casos. En un edificio urbano el suelo puede ser la mitad del valor, así que el 25 por ciento se calcula sobre una base bastante menor de lo que la gente supone y la prueba económica se supera con más facilidad de lo que parece a primera vista.

La propia ley enumera qué cuenta como obra análoga: la adecuación estructural que garantice estabilidad y resistencia mecánica, el refuerzo de la cimentación o el tratamiento de pilares y forjados, la ampliación de superficie construida sobre y bajo rasante, la reconstrucción de fachadas y patios interiores, y la instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas. Un ascensor en un edificio sin él no es un extra: es una obra análoga a la de rehabilitación.

Y hay una categoría más, la de obras conexas, que interesa especialmente en este sector. Son las de albañilería, fontanería y carpintería, las de mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua, climatización y protección contra incendios, y las obras de rehabilitación energética, que la ley define como las destinadas a reducir la demanda energética del edificio, aumentar el rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o incorporar equipos que usen energías renovables. Cuentan como parte de la rehabilitación con dos condiciones: que su coste total sea inferior al de las obras estructurales y análogas, y que estén vinculadas a ellas de forma indisociable, sin quedarse en el mero acabado, el ornato o la simple pintura de fachada.

Traducido a la práctica de una comunidad: un SATE aislado, contratado por sí solo, no convierte la obra en rehabilitación y queda sometido al tope del 40 por ciento. El mismo SATE dentro de un proyecto que reconstruye la fachada y trata la cubierta, y que supera el 25 por ciento del valor sin suelo, va al 10 por ciento aunque el material se lleve el 60 por ciento del presupuesto. Antes de firmar una derrama de rehabilitación energética, merece la pena que el técnico redactor diga por escrito si el proyecto cumple los dos tests, porque de esa frase depende un 11 por ciento del importe.

El mito del IVA al 4 % en obras de accesibilidad

Circula con mucha insistencia la idea de que las obras de accesibilidad para personas con discapacidad llevan el tipo superreducido del 4 por ciento. No es así. El apartado Dos del artículo 91, que es donde vive ese tipo, contiene una lista cerrada y en ella no hay ninguna ejecución de obra de reforma: hay vehículos para personas con movilidad reducida y sillas de ruedas —y sus reparaciones y adaptaciones—, prótesis, ortesis e implantes internos, viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública entregadas por sus promotores, y servicios de teleasistencia, ayuda a domicilio, centro de día y de noche y atención residencial en plaza concertada.

Una obra de accesibilidad en una vivienda —cambiar la bañera por un plato de ducha, ensanchar un paso, poner asideros— tributa al 10 por ciento si cumple los tres requisitos generales, y al 21 por ciento si no los cumple. La ayuda a estas obras no llega por la vía del tipo de IVA, sino por las deducciones autonómicas del IRPF por accesibilidad y por las líneas de subvención de cada comunidad, que sí existen y sí son específicas.

Doce casos resueltos, con el artículo que los decide

La tabla resume los supuestos que más se repiten. En la última columna está el precepto concreto, para que cualquiera pueda comprobarlo en el texto consolidado sin fiarse de esta página.

Todos los artículos citados corresponden a la Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido, en su texto consolidado a 8 de septiembre de 2026.

Cuatro errores que salen caros

1. Dar por hecho que el tipo reducido es solo para la vivienda habitual. No lo es, y esa creencia hace pagar de más en cada reforma de segunda residencia.
2. Contar la antigüedad desde la construcción y no desde su terminación. El plazo de dos años corre desde que concluyó la construcción o la rehabilitación de la vivienda, no desde la fecha del proyecto ni desde la escritura de compra.
3. Aceptar un presupuesto «con IVA del 10 %» sin ver el desglose de materiales. Si el constructor aporta más del 40 por ciento y Hacienda lo comprueba, la regularización recae sobre quien emitió la factura, pero el conflicto y el sobrecoste acaban en la obra.
4. Pagar sin factura para «ahorrarse el IVA». Al margen del riesgo, esa obra queda fuera de la deducción del IRPF por eficiencia energética y de cualquier ayuda pública, que exigen factura y justificante de pago bancario.

Fuentes

• Ley 37/1992 del IVA, art. 91.Uno.2.10.º — tipo reducido de renovación y reparación
• Ley 37/1992 del IVA, art. 91.Uno.3.1.º — construcción y rehabilitación entre promotor y contratista
• Ley 37/1992 del IVA, art. 20.Uno.22.º B) — definición legal de obras de rehabilitación
• Ley 37/1992 del IVA, art. 5.Uno.c) — los arrendadores de bienes son empresarios
• Ley 37/1992 del IVA, art. 91.Dos — operaciones al tipo del 4 %

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