IVA reducido al 10 % para reforma de vivienda

El IVA reducido del 10 % para reforma de vivienda es uno de los incentivos fiscales más relevantes en la fiscalidad de la rehabilitación residencial española. Está regulado por el artículo 91.uno.2.10º de la Ley 37/1992 del IVA y supone una reducción del tipo general del 21 % al 10 % para las prestaciones de servicios de reforma realizadas en vivienda habitual o particular. La diferencia es sustancial: en una reforma de 30.000 €, el IVA al 10 % son 3.000 € frente a los 6.300 € que serían al 21 %.

Los requisitos para aplicar el tipo reducido son tres y se cumplen acumulativamente: el destinatario debe ser persona física que no actúa como empresario o profesional (es decir, particular); la vivienda debe tener una antigüedad superior a 2 años desde su construcción o última rehabilitación general; y los materiales aportados por el contratista no deben superar el 40 % de la base imponible total de la operación. Si los materiales superan ese 40 %, la operación se considera entrega de bienes con IVA al 21 %.

El requisito del 40 % es el más controvertido en la práctica. La Agencia Tributaria interpreta que se calcula sobre la factura completa de la reforma: si los materiales aportados por el contratista (azulejos, mobiliario de cocina, sanitarios, electrodomésticos) superan el 40 % del coste total, la operación pasa al 21 %. Para reformas con cocina premium o muebles a medida costosos, este límite se suele rebasar fácilmente, lo que obliga a planificar la operación cuidadosamente o a separar la compra de mobiliario de la prestación del servicio de reforma.

Una solución habitual es desdoblar la operación: el constructor factura el servicio de reforma (mano de obra + materiales menores como cemento, yeso, instalaciones eléctricas y de fontanería) al 10 %; el cliente compra directamente el mobiliario de cocina y los electrodomésticos a fabricante o distribuidor con IVA al 21 % por su lado. La factura del constructor mantiene el porcentaje de materiales por debajo del 40 % y aplica el IVA reducido sobre el grueso de la operación.

Para reformas integrales de vivienda habitual, el ahorro fiscal por IVA reducido bien planificado puede alcanzar 2.500-5.000 € en operaciones de 25.000-50.000 €. Es una de las palancas fiscales más relevantes que se pierden cuando no se asesora adecuadamente. Conviene exigir al constructor que la factura indique expresamente el tipo aplicado y que el contrato refleje la condición de vivienda habitual del titular. Para vivienda no habitual (segunda residencia, vivienda en alquiler turístico, vivienda destinada a actividad profesional), el IVA aplicable es el 21 %.