ITP en País Vasco.
Tipo general 4 % · 2026.

Peculiaridades del ITP en País Vasco

El País Vasco aplica el tipo de ITP más bajo del Estado (4 %) bajo régimen foral propio gestionado por las tres Diputaciones Forales (Bizkaia, Gipuzkoa y Álava), cada una con su Norma Foral específica del impuesto. El tipo reducido del 2,5 % para la vivienda habitual con superficie construida no superior a 120 m² (y para la vivienda protegida) reduce aún más el coste fiscal, lo que convierte al País Vasco en una de las regiones con menor presión fiscal sobre la operación inmobiliaria. A modo de ejemplo ilustrativo, en una vivienda de 240.000 € el ITP al 2,5 % son 6.000 €, frente a los 9.600 € que resultarían del 4 % general. La gestión administrativa la asume la Diputación Foral correspondiente al territorio histórico de la operación con modelo propio (no el 600 estatal). Para reformas posteriores a la compra, las deducciones por mejora energética se aplican en el IRPF foral con porcentajes y límites específicos publicados anualmente por cada Diputación Foral, distintos a la deducción estatal. La sinergia con Etxebide (Servicio Vasco de Vivienda) facilita acceso a las ayudas Next Generation y a las líneas autonómicas ELKARTEK. La climatología atlántica con humedad alta orienta las reformas hacia envolvente con SATE hidrófugo, doble cámara con rotura de puente térmico y ventilación con recuperación de calor. Las viviendas en cascos históricos protegidos (Casco Viejo Bilbao, Parte Vieja Donostia, casco antiguo de Vitoria, Hondarribia) requieren informe del Servicio de Patrimonio Cultural de la Diputación Foral correspondiente.

Régimen foral: tipos forales propios y modelo de liquidación específico

País Vasco y Navarra gestionan el ITP bajo régimen foral propio con tipos generales más bajos que el régimen común (4 % en País Vasco, 6 % en Navarra) y modelos de liquidación específicos. En País Vasco, cada Diputación Foral (Bizkaia con Norma Foral 1/2011, Gipuzkoa con Norma Foral 18/1987, Álava con Norma Foral 11/2003) tiene capacidad normativa propia que se superpone a la regulación autonómica vasca. La liquidación se hace ante la Diputación Foral correspondiente al territorio histórico de la operación, no ante la Agencia Estatal. Navarra opera de forma análoga con Hacienda Foral única y modelo propio. La sinergia con la deducción IRPF foral por mejora energética posterior a la compra es relevante: los porcentajes y límites se publican anualmente por la hacienda foral correspondiente, distintos al régimen común estatal del RD-Ley 19/2021. Para residentes en estos territorios, el paquete fiscal ITP reducido + deducción IRPF foral puede ser sustancialmente más ventajoso que el régimen común equivalente.

Cadena fiscal óptima: ITP bonificado + deducciones IRPF posteriores

Para compradores que combinan adquisición de vivienda usada con rehabilitación profunda inmediata, la articulación fiscal óptima en País Vasco sigue esta cadena:

1. Verificar antes de firmar si el perfil del comprador encaja en alguna de las bonificaciones del ITP (joven con renta moderada, familia numerosa, persona con discapacidad, primera vivienda, etc.). Sobre el precio típico de vivienda en País Vasco, una bonificación de 2-4 puntos puede suponer 5.000-15.000 € de ahorro fiscal.
2. Comprobar el estado de las ayudas Next Generation: las convocatorias del RD 853/2021 cerraron a nuevas solicitudes el 30 de junio de 2026. Si tienes un expediente concedido ante Diputaciones Forales de Bizkaia, Gipuzkoa y Álava, respeta sus plazos de ejecución y justificación.
3. Tramitar la licencia de obra en País Vasco o presentar declaración responsable según el alcance de la actuación.
4. Aplicar la deducción del IRPF estatal del RD-Ley 19/2021 (20-60 % según mejora acreditada) en la declaración del ejercicio en que se paga la obra.
5. Aplicar la deducción autonómica IRPF en País Vasco si está vigente para reforma de vivienda habitual.

Combinadas correctamente, las líneas vigentes (ITP bonificado + deducción IRPF estatal + deducción autonómica) reducen de forma sustancial el coste fiscal efectivo de adquisición + rehabilitación profunda. Cuando además existe una ayuda Next Generation concedida antes del cierre de convocatorias, el paquete completo llegaba a dejar ese coste en el 30-45 % del bruto en muchos perfiles.

Las tres Diputaciones Forales: Bizkaia, Gipuzkoa y Álava

A diferencia del resto del Estado, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en el País Vasco no se gestiona ante una hacienda autonómica única, sino ante la Diputación Foral del territorio histórico donde se localiza la vivienda transmitida. Cada una de las tres Diputaciones —Bizkaia, Gipuzkoa y Álava— tiene capacidad normativa propia para regular el impuesto, dentro del marco del Concierto Económico vasco renovado en 2017. Esto se traduce en tres regulaciones paralelas con detalles que conviene conocer antes de la firma.

En Bizkaia la regulación principal está en la Norma Foral 1/2011 de la Diputación Foral de Bizkaia, que fija el tipo general del 4 % para la transmisión de bienes inmuebles. El modelo de autoliquidación es propio (modelo 600 foral, distinto del modelo 600 estatal) y se presenta ante la Hacienda Foral de Bizkaia en el plazo de treinta días hábiles desde la fecha de la escritura. Las consultas vinculantes se resuelven por la Dirección General de Hacienda foral, con criterios que pueden divergir de la doctrina de la Agencia Estatal en supuestos limítrofes.

Gipuzkoa opera bajo la Norma Foral 18/1987 con sucesivas modificaciones, manteniendo el tipo general del 4 % y un cuadro de bonificaciones para vivienda habitual prácticamente equivalente al de Bizkaia, aunque con matices en los umbrales de renta y valor. La Hacienda Foral de Gipuzkoa publica anualmente las instrucciones de campaña con los importes actualizados de la base imponible mínima exigida.

Álava regula el impuesto mediante la Norma Foral 11/2003 y aplica el mismo tipo general del 4 %, si bien ha sido tradicionalmente la diputación más sensible a las bonificaciones por adquisición de vivienda habitual en municipios pequeños y a la articulación con las ayudas autonómicas a la rehabilitación. La presentación se hace ante la Hacienda Foral de Álava en Vitoria-Gasteiz.

Para una operación de compraventa en Bilbao, San Sebastián o Vitoria-Gasteiz la diferencia operativa es escasa: tipo general 4 %, bonificación al 2,5 % cuando se cumplen las condiciones de vivienda habitual, edad o composición familiar. Para una operación en un municipio fronterizo entre territorios históricos (por ejemplo, vivienda en Otxandio, Álava, lindante con Bizkaia) la diputación competente es siempre la del territorio en que se encuentra el inmueble, no la del domicilio del comprador.

Documentación específica para la liquidación foral

El compromiso con el Concierto Económico obliga a presentar la liquidación con el modelo foral correspondiente, no con el modelo 600 estatal. Esto es una de las confusiones más comunes en compradores que vienen de otra comunidad y dan por supuesto que el procedimiento es idéntico al del régimen común. No lo es.

La documentación habitual incluye la copia autorizada de la escritura pública de compraventa, el justificante del valor declarado, el documento nacional de identidad del comprador y, cuando se solicita la aplicación del tipo bonificado del 2,5 %, la acreditación del perfil que da derecho a la bonificación. Para jóvenes menores de 35 años con renta moderada, se exige certificado de empadronamiento, copia de la declaración del IRPF foral del ejercicio anterior y, en algunos casos, certificado de no titularidad previa de vivienda. Para familias numerosas, el título de familia numerosa expedido por el Gobierno Vasco. Para vivienda protegida, la calificación vigente de la consejería competente en vivienda.

El plazo de treinta días hábiles desde la firma de la escritura es estricto. Una liquidación fuera de plazo activa recargo automático del 5, 10 o 15 % en función del retraso, salvo regularización voluntaria previa al requerimiento administrativo. Para operaciones complejas (varios cotitulares, vivienda con anejos que tributan por separado, fincas con valor catastral muy desfasado respecto al precio escriturado), conviene consultar con la propia Diputación o con un asesor con experiencia foral antes de presentar.

Etxebide, ELKARTEK y la cadena de incentivos posterior

El Servicio Vasco de Vivienda, Etxebide, articula buena parte de las ayudas autonómicas para la rehabilitación de vivienda en el País Vasco. Una vez liquidado el ITP foral y firmada la operación, el comprador ha contado con tres vías paralelas de apoyo financiero para la reforma posterior: las ayudas estatales del Plan de Recuperación canalizadas a través del Gobierno Vasco —cerradas a nuevas solicitudes desde el 30 de junio de 2026—, las líneas autonómicas propias gestionadas por Etxebide y el programa ELKARTEK de innovación aplicada a edificación, que financia soluciones constructivas con mejora energética demostrable.

Para una vivienda usada adquirida en cualquiera de los tres territorios históricos con destino a reforma profunda inmediata, la cadena vigente sigue este orden: liquidar el ITP foral al tipo bonificado del 2,5 % si se cumplen las condiciones, tramitar la licencia municipal o la declaración responsable según el alcance de la actuación, ejecutar la obra y aplicar después la deducción del IRPF foral por mejora energética acreditada mediante el certificado de eficiencia energética previo y posterior. La subvención del Programa 4 del Plan de Recuperación, que se solicitaba ante el Gobierno Vasco antes de iniciar la obra, cerró a nuevas solicitudes el 30 de junio de 2026; los expedientes concedidos siguen su curso de justificación. Sobre una vivienda mediana vasca de 240.000 euros con reforma profunda de 60.000 euros, la combinación completa —cuando incluía esa subvención— podía dejar el desembolso fiscal neto del comprador en torno al 35-40 % del coste bruto, según el perfil concreto.

La climatología atlántica con humedad relativa alta orienta las reformas vascas hacia soluciones específicas: aislamiento térmico por el exterior con tratamiento hidrófugo, doble cámara ventilada con rotura de puente térmico y sistemas de ventilación mecánica con recuperación de calor. Las viviendas situadas en los cascos históricos protegidos —Casco Viejo de Bilbao, Parte Vieja de Donostia, casco antiguo de Vitoria-Gasteiz, Hondarribia, Bermeo— requieren además informe previo del Servicio de Patrimonio Cultural de la Diputación Foral correspondiente antes de cualquier intervención subvencionable, lo que en la práctica añade entre cuatro y ocho semanas al cronograma de tramitación.