ITP en País Vasco.
Tipo general 7 % (4 % en vivienda) · 2026.

Peculiaridades del ITP en País Vasco

El País Vasco no tiene un ITP: tiene tres. Cada territorio histórico regula el impuesto con su propia Norma Foral y lo gestiona su propia Hacienda —Bizkaia con la Norma Foral 1/2011, Gipuzkoa con la 18/1987 y Álava con la 11/2003—, y la que manda es la del territorio donde está la vivienda, no la del domicilio de quien compra. Las tres comparten el esqueleto: el 7 % es el tipo de los inmuebles en general, la vivienda no tributa a ese tipo sino al 4 %, y existe un escalón del 2,5 % para las viviendas pequeñas y las familias numerosas. Las diferencias están en la letra pequeña, y en 2025 las tres cambiaron a la vez.

El cambio de 2025 es el que más se está pasando por alto. Bizkaia (Norma Foral 2/2025, publicada en el BOB el 22 de abril), Álava (Norma Foral 3/2025, BOTHA del 16 de abril) y Gipuzkoa (Norma Foral 1/2025, BOG del 15 de mayo) condicionan ahora el 4 % a que el comprador no sea titular de más de cinco viviendas en más del 50 % de cada una, algo que se acredita con una declaración responsable. Quien supera ese umbral paga el 6 %. Para el comprador de una primera o segunda vivienda no cambia nada; para quien compra pisos para reformar y alquilar, el sexto piso cuesta dos puntos más.

La reforma de Bizkaia tocó también el 2,5 %, y aquí la información que circula suele estar desfasada. Hasta 2025 la norma vizcaína exigía no haber aplicado antes ese tipo en ninguna otra compra; la redacción vigente lo sustituye por la regla que ya tenían Gipuzkoa y Álava: no ser propietario de más del 25 % de otra vivienda en el mismo término municipal. En Bizkaia y en Gipuzkoa la norma da dos años para vender esa otra vivienda sin perder el tipo —si no se vende, hay que regularizar con intereses de demora—; el texto de Álava no recoge ese margen. En los tres casos la vivienda tiene que ser la habitual del comprador, y en Bizkaia y Álava hay doce meses para acreditarlo. Sobre una vivienda de 200.000 €, la diferencia entre el 4 % y el 2,5 % son 3.000 € de cuota.

El límite de superficie también tiene matices por territorio. Los tres fijan 120 m² construidos, y en la vivienda unifamiliar añaden una parcela máxima de 300 m² contando lo edificado. Gipuzkoa admite como alternativa no pasar de 96 m² útiles, lo que salva algunas viviendas con muros gruesos que superan los 120 construidos. Álava, por su parte, excluye expresamente de la superficie construida la parte proporcional de los elementos comunes. Y Álava tiene además un escalón que no existe en los otros dos: el 1,5 % para la vivienda habitual en los núcleos rurales en riesgo de despoblación, que no se definen por número de habitantes sino por una lista cerrada de localidades incluida en la Norma Foral del IRPF desde la Norma Foral 31/2021.

Para quien compra para reformar hay un supuesto que comparten los tres territorios y que casi nadie explica: la habilitación de un local como vivienda. Si una persona física compra un local que no está afecto a una actividad económica y lo convierte en vivienda, paga al firmar el 7 % de los inmuebles, pero la Hacienda foral le devuelve, a petición suya, la diferencia hasta el tipo de vivienda que le corresponda —el 4 % o el 2,5 %— si acredita dentro de los dieciocho meses siguientes a la compra que ha obtenido la licencia de primera utilización u ocupación. La devolución no genera intereses de demora, pero sobre un local de 150.000 € que acabe tributando al 2,5 % son 6.750 € que vuelven al terminar la obra, y el plazo de dieciocho meses obliga a planificar licencia y obra con el calendario delante.

Régimen foral: tipos forales propios y modelo de liquidación específico

País Vasco y Navarra regulan el ITP con normas forales propias y tipos más bajos que los del régimen común en la compra de vivienda: el 4 % en los tres territorios vascos, que baja al 2,5 % hasta 120 m² construidos o con familia numerosa, y el 6 % en Navarra. En el País Vasco el 7 % es el tipo del resto de inmuebles, no el de la vivienda. Allí no hay una regulación autonómica del impuesto: cada territorio histórico tiene la suya (Bizkaia la Norma Foral 1/2011, Gipuzkoa la 18/1987 y Álava la 11/2003) y la liquidación se presenta ante la Hacienda foral del territorio donde está el inmueble, con su propio modelo. Navarra funciona igual, con una única Hacienda Foral. La deducción del IRPF por obras de mejora energética también es foral en estos territorios y no sigue el calendario ni los porcentajes del Real Decreto-ley 19/2021 del régimen común.

Cadena fiscal óptima: ITP bonificado + deducciones IRPF posteriores

Para compradores que combinan adquisición de vivienda usada con rehabilitación profunda inmediata, la articulación fiscal óptima en País Vasco sigue esta cadena:

1. Verificar antes de firmar si el perfil del comprador encaja en alguna de las bonificaciones del ITP (joven con renta moderada, familia numerosa, persona con discapacidad, primera vivienda, etc.). Sobre el precio típico de vivienda en País Vasco, una bonificación de 2-4 puntos puede suponer 5.000-15.000 € de ahorro fiscal.
2. Comprobar el estado de las ayudas Next Generation: las convocatorias del RD 853/2021 cerraron a nuevas solicitudes el 30 de junio de 2026. Si tienes un expediente concedido ante Diputaciones Forales de Bizkaia, Gipuzkoa y Álava, respeta sus plazos de ejecución y justificación.
3. Tramitar la licencia de obra en País Vasco o presentar declaración responsable según el alcance de la actuación.
4. Aplicar la deducción del IRPF estatal del RD-Ley 19/2021 (20-60 % según mejora acreditada) en la declaración del ejercicio en que se paga la obra.
5. Aplicar la deducción autonómica IRPF en País Vasco si está vigente para reforma de vivienda habitual.

Combinadas correctamente, las líneas vigentes (ITP bonificado + deducción IRPF estatal + deducción autonómica) reducen de forma sustancial el coste fiscal efectivo de adquisición + rehabilitación profunda. Cuando además existe una ayuda Next Generation concedida antes del cierre de convocatorias, el paquete completo llegaba a dejar ese coste en el 30-45 % del bruto en muchos perfiles.

Lo que cambió en 2025 y sigue sin saberse

Entre abril y mayo de 2025 las tres Haciendas forales retocaron el impuesto en la misma dirección. La primera novedad es el 6 %: el tipo de la vivienda sigue siendo el 4 %, pero solo para quien no sea titular de más de cinco viviendas en un porcentaje superior al 50 % en cada una. El comprador lo declara bajo su responsabilidad al liquidar, y la Hacienda puede comprobarlo después. Para una familia que compra su casa no cambia nada; para quien compra pisos para reformarlos y alquilarlos, a partir del sexto el impuesto sube dos puntos.

La segunda afecta al 2,5 % en Bizkaia. La redacción anterior exigía no haber aplicado nunca ese tipo en otra compra, y así lo siguen contando muchas guías. La Norma Foral 2/2025 lo sustituyó por la regla que ya tenían Gipuzkoa y Álava: no ser propietario de más del 25 % de otra vivienda en el mismo municipio. Si la tienes, en Bizkaia y en Gipuzkoa puedes aplicar el 2,5 % y venderla en los dos años siguientes; si no la vendes, toca regularizar con intereses de demora. En Álava el texto no da ese margen.

En los tres territorios el tipo reducido exige que la vivienda sea la habitual del comprador en los términos de su Norma Foral del IRPF. Bizkaia y Álava dan doce meses desde la compra para acreditarlo; en Bizkaia, si después resulta que no se destinó a vivienda habitual, el tipo sube al 4 %. Álava pide, además, que la propia escritura diga que se cumplen o se van a cumplir los requisitos: conviene pedírselo al notario antes de firmar.

Dónde y cómo se liquida

La autoliquidación se presenta ante la Hacienda foral del territorio en el que está el inmueble, con su propio modelo, y no ante la Agencia Tributaria: es la confusión más habitual de quien llega de otra comunidad. Da igual dónde esté empadronado el comprador; si la vivienda está en Llodio, liquida en Álava aunque viva en Bilbao. La Norma Foral de Gipuzkoa fija el plazo en los treinta días siguientes al devengo, es decir, a la firma de la escritura (art. 50.2); en Bizkaia y Álava el plazo lo concreta el reglamento de cada territorio y conviene confirmarlo en la sede electrónica de su Hacienda antes de firmar.

Si compras para reformar, el orden importa. Un local convertido en vivienda paga el 7 % al comprarse y recupera la diferencia al acreditar la licencia de primera utilización en dieciocho meses, así que el calendario de obra manda; en la guía del cambio de uso de local a vivienda está el procedimiento urbanístico. Para la obra posterior, las ayudas que siguen abiertas en Euskadi están en la página de convocatorias abiertas y la deducción foral del IRPF por obras, en la ficha del IRPF en el País Vasco.