Aerotermia en comunidades de vecinos.
Marco legal, dimensionado y ayudas 2026.

La tesis en una frase

Hasta 2022, instalar aerotermia colectiva en una comunidad de vecinos exigía una mayoría que casi nunca se alcanzaba en edificios reales. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de ese año bajó el listón a un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas, y permitió que quien no vota a favor no pague la obra. Cuatro años después, miles de comunidades han abandonado el modelo de caldera centralizada de gas natural por aerotermia compartida con contaje individual. La decisión es robusta cuando se acompaña de un proyecto técnico previo, un dimensionado realista y un calendario acorde al marco de ayudas: los expedientes del Programa 3 PRTR concedidos antes del cierre de solicitudes del 30 de junio de 2026 ejecutan con la prórroga del RD 326/2026, y quien no llegó se apoya en la deducción del IRPF del 60 %, vigente para pagos hasta el 31 de diciembre de 2027.

Marco legal de la Ley de Propiedad Horizontal

El régimen aplicable está en el artículo 17.1 de la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal. La regla del tercio para las energías renovables procede de las reformas de impulso a la rehabilitación y, desde el Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo, el precepto menciona expresamente la aerotermia y la geotermia. La cita literal del apartado relevante es la siguiente.

Tres consecuencias prácticas del texto legal merecen subrayarse. Primero, la mayoría exigida es doble: un tercio de los vecinos y un tercio de las cuotas, y ambos requisitos son simultáneos. En un edificio de 30 vecinos con cuotas heterogéneas pueden votar a favor 10 propietarios que sumen el 32 % de las cuotas y la mayoría no se alcanzaría. En cambio, 10 propietarios que sumen el 34 % sí cumplirían la exigencia. Segundo, la instalación se considera de aprovechamiento de energías renovables y, desde el Real Decreto-ley 7/2026, la ley cita la aerotermia y la geotermia por su nombre, lo que zanja cualquier debate interpretativo en la junta. Tercero, el reparto del coste se hace solo entre quienes votaron a favor: la propiedad disidente no paga ni la instalación ni el mantenimiento posterior, lo que cierra una vía habitual de impugnación.

El artículo 10.1.b) de la misma ley establece, además, que las obras necesarias para satisfacer los requisitos básicos del edificio (entre ellos la eficiencia energética según el Código Técnico de la Edificación) son obligatorias cuando lo requiera la legislación urbanística o ambiental aplicable. La transposición prevista de la EPBD revisada en 2026 introducirá obligaciones de mejora energética por estratos del parque edificatorio, lo que podría convertir la aerotermia colectiva en obra obligatoria para edificios con calificación CEE F o G en horizonte 2030. Anticiparla —con la prórroga del Programa 3 si hay expediente concedido, o con la deducción del IRPF del 60 % si no lo hay— es decisión defensiva razonable.

Tres modelos de instalación colectiva

No hay un único modelo de aerotermia colectiva válido para todos los edificios. El proyecto técnico previo escoge entre tres configuraciones habituales en función de la antigüedad del edificio, la existencia de sala de calderas común, la propiedad de la cubierta y el grado de consenso interno. Conviene conocer las tres antes de la asamblea.

Dimensionado plurifamiliar

El dimensionado de una bomba de calor para uso colectivo difiere sustancialmente del cálculo para vivienda individual. La potencia agregada nunca es igual a la suma de potencias individuales: existe un coeficiente de simultaneidad que refleja que no todas las viviendas demandan calor o agua caliente sanitaria al mismo tiempo. Para edificios residenciales típicos, este coeficiente se sitúa entre 0,65 y 0,80 según el número de viviendas y la composición de los hogares.

La regla de cálculo orientativa para un edificio plurifamiliar bien aislado (con CEE en banda C o superior) es: potencia térmica nominal del equipo igual a la suma de demandas individuales calculadas por el factor de simultaneidad, multiplicado por un margen del 15 % para reserva. Para una vivienda media de 90 m² en zona climática D, la demanda térmica anual ronda los 8.000-10.000 kWh; la potencia instantánea pico para los días más fríos se sitúa en 4-5 kW. Un edificio de 24 viviendas con esa demanda media necesita: 24 × 4,5 kW × 0,7 (simultaneidad) × 1,15 (reserva) = 87 kW de potencia nominal. Un equipo de 90-100 kW es la elección habitual.

Para el agua caliente sanitaria, el dimensionado del acumulador sigue la norma UNE 94002 y la guía técnica del IDAE: 70-100 litros por vivienda como volumen mínimo, con criterios adicionales según el número de baños y el patrón de consumo. Un edificio de 24 viviendas con 1,5 baños de media necesita un acumulador de 2.000-2.500 litros, habitualmente repartido en dos depósitos de 1.000-1.250 litros para facilitar mantenimiento y permitir circulación parcial cuando uno se vacía.

Procedimiento de aprobación en asamblea

El proceso decisorio robusto en una comunidad de propietarios sigue el siguiente patrón cronológico verificado en proyectos reales documentados en la guía técnica del IDAE para rehabilitación de edificios. Los tiempos son orientativos para edificio de 12-40 viviendas.

1. Solicitud inicial de un propietario al administrador de fincas. La ley reconoce a cualquier propietario el derecho a pedir el estudio. El administrador convoca una primera asamblea informativa en un plazo de 1-2 meses.
2. Encargo del estudio técnico previo. Tras la asamblea informativa, la comunidad encarga a una ingeniería con habilitación RITE el dimensionado, el presupuesto orientativo y la simulación de las ayudas. Coste 1.500-3.500 € que financia la comunidad con cargo al fondo de reserva o derrama específica.
3. Recepción de presupuestos formales de tres instaladores. El proyecto técnico se envía a varias empresas con habilitación RITE para presupuesto detallado. Plazo habitual 4-8 semanas.
4. Convocatoria de asamblea decisoria. Con todos los datos sobre la mesa, se convoca asamblea formal con el orden del día específico de aprobación de la instalación. El acta debe recoger el dimensionado, el presupuesto adjudicado, el reparto de coste entre quienes votan a favor y el calendario.
5. Solicitud de ayudas. Hasta el 30 de junio de 2026, este era el momento de presentar la solicitud del Programa 3 PRTR en la consejería autonómica, con resolución en 3-6 meses. Cerradas las convocatorias, el incentivo aplicable es la deducción del IRPF del 60 % en actuaciones de edificio, que no exige solicitud previa: se aplica en la declaración de la renta con los certificados energéticos de antes y después de la obra.
6. Trámite de licencia o declaración responsable municipal. En paralelo o tras la concesión de la ayuda, según el régimen local aplicable.
7. Ejecución de obra. Plazo típico 3-5 meses para edificio medio. Algunas administraciones autonómicas exigen finalizar antes de 12-18 meses tras la concesión de la subvención.
8. Tramitación del nuevo CEE y justificación. Inmediatamente después de la obra. En los expedientes con ayuda concedida, sin nuevo CEE acreditando el ahorro mínimo la subvención no se cobra; para la deducción del IRPF, el certificado posterior debe emitirse antes del 1 de enero de 2028.

Presupuesto orientativo por número de viviendas

Las cifras siguientes se refieren a inversión total instalada (equipo, acumuladores, red de distribución vertical en edificios que no la tienen, contaje individual, mano de obra y trámites) para edificios construidos entre 1970 y 2010 con sala de calderas común preexistente. Edificios anteriores a 1970 o sin sala común pueden requerir ajuste al alza del 20-40 %.

Sobre estas cifras hay que aplicar las ayudas que correspondan a cada caso. En el escenario más habitual (acreditación de ≥30 % de ahorro en consumo de energía primaria no renovable y ≥25 % de reducción de la demanda de calefacción y refrigeración), el Programa 3 PRTR cubría entre el 40 y el 65 % de la inversión justificable, con un máximo por vivienda de 8.100 a 18.800 euros según el grado de ahorro acreditado. Cuando el edificio combinaba mejora de envolvente (fachada, cubierta) con sistema térmico nuevo, los porcentajes subían al rango alto y la elegibilidad de coste por vivienda llegaba al máximo. El cobro de la ayuda es a posteriori y exige financiación puente, algo que sigue afectando a las comunidades con expediente concedido en fase de ejecución o justificación.

Programa 3 Next Generation: cierre de solicitudes y prórroga de ejecución

El Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, regula los seis programas de ayuda a la rehabilitación residencial del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. El Programa 3 está dedicado específicamente a actuaciones de mejora de la eficiencia energética a nivel de edificio (comunidades de propietarios y agrupaciones de viviendas unifamiliares contiguas que constituyan barrio). Sus condiciones técnicas relevantes para aerotermia colectiva son las siguientes.

Para una comunidad de 24 viviendas que pasa de caldera de gas natural a aerotermia colectiva con suelo radiante en planta baja y radiadores sobredimensionados en plantas superiores, el ahorro típico de consumo de energía primaria no renovable se sitúa entre el 55 y el 70 %, lo que calificaba para el tramo del 65-80 %: un proyecto con inversión total de 120.000 € podía recibir entre 78.000 € y 96.000 € de subvención, dejando el coste neto por vivienda en 1.000-1.750 €. Las convocatorias dejaron de admitir nuevas solicitudes el 30 de junio de 2026, con el fin del plazo de ejecución del PRTR. Los expedientes ya concedidos disponen de la prórroga de ejecución aprobada por el RD 326/2026 y siguen ejecutándose y justificándose en los plazos que fije cada resolución. Para las comunidades que llegaron tarde, el incentivo vigente es la deducción del IRPF del 60 % en actuaciones de rehabilitación de edificio (base máxima acumulada de 15.000 €), aplicable a obras certificadas hasta el 31 de diciembre de 2027.

Caso real: edificio de 24 viviendas en Madrid

El ejemplo siguiente resume un proyecto documentado en la guía técnica de rehabilitación de IDAE 2025 para edificio residencial plurifamiliar tipo en Madrid (zona climática D3 según CTE), construido en 1985, con sala de calderas común para gas natural y radiadores de hierro fundido en todas las viviendas. Superficie útil 92 m² por vivienda. Demanda térmica anual del edificio antes de obra: 215.000 kWh.

El caso ilustra dos puntos importantes. Primero, la amortización pura del coste neto por vivienda (1.867 €) sobre el ahorro anual por vivienda (497 €) ronda los 3,8 años, sustancialmente más corta que en aerotermia individual donde el plazo típico es de 6-12 años sin ayudas. Segundo, la calificación CEE del edificio sube de banda E a banda B sin obra de envolvente adicional, lo que añade valor patrimonial a cada vivienda independientemente del ahorro operativo. La calculadora de amortización de aerotermia permite contrastar la cifra con la realidad de cualquier comunidad concreta.

Diez errores frecuentes en la decisión colectiva

1. Convocar la asamblea sin proyecto técnico previo. Decidir sobre aerotermia sin presupuestos comparables, sin dimensionado y sin estudio de viabilidad técnica del edificio fragmenta la mayoría. Lo correcto es encargar un estudio previo a una ingeniería con habilitación RITE y presentarlo a los vecinos antes de votar.
2. No comprobar la antigüedad de la red de distribución vertical. En edificios anteriores a 1980, la red hidráulica común puede estar corroída y obligar a sustituirla simultáneamente, multiplicando el coste por 1,5-2. Es factor que cambia la decisión y debe estar en el proyecto previo.
3. Subestimar el coste del contaje individual obligatorio. El RD 736/2020 obliga a contadores térmicos individuales en instalaciones centralizadas. Cada contador con su válvula motorizada y centralización del lector ronda los 250-450 € por vivienda. En edificio de 24 viviendas son 6.000-10.800 € adicionales que muchos presupuestos omiten.
4. Ignorar la mejora del aislamiento simultánea. Sustituir caldera por aerotermia en edificio mal aislado fuerza a la bomba a trabajar con temperatura de impulsión alta (55-60 °C) y desploma el SCOP de 4,5 a 3,0. El Programa 3 financiaba la mejora térmica conjunta con un solo expediente.
5. Aprobar sin reparto de coste pactado por escrito. La LPH permite que solo paguen quienes votaron a favor, pero el acuerdo debe constar en acta con detalle del reparto, cuándo se les puede cobrar y qué pasa si una vivienda vendida luego quiere engancharse.
6. No coordinar con la calificación CEE final. La aerotermia colectiva mejora la calificación CEE del edificio. Tramitar el nuevo CEE inmediatamente después de la obra es requisito para acreditar el ahorro al Programa 3. Sin CEE posterior, la ayuda no se cobra.
7. Confundir Programa 3 con Programa 4 colectivo. El Programa 4 se gestionaba vivienda a vivienda; el Programa 3, como expediente único de la comunidad. Tramitar 24 expedientes Programa 4 en lugar de uno del Programa 3 multiplicaba el trabajo administrativo y solía reducir el porcentaje de ayuda obtenido.
8. Encadenar la decisión a la subida puntual del gas. Decidir aerotermia porque «el gas ha subido este invierno» genera mayorías frágiles que se rompen cuando el gas baja. La decisión robusta se justifica por horizonte regulatorio EPBD 2030, vida útil del equipo (15-20 años) y trazabilidad de la calificación CEE.
9. No prever espacio para la unidad exterior en cubierta. Una bomba aerotérmica de 100 kW ocupa 4-6 m² más zona de mantenimiento y radio de soplado. Cubiertas con depósitos de agua, antenas o instalaciones previas pueden no admitir el equipo sin obra civil añadida.
10. Tramitar sin licencia o declaración responsable municipal. Toda instalación térmica común exige al menos declaración responsable municipal. En algunas capitales (Barcelona, Madrid centro) puede ser licencia de obra menor con tasas e ICIO. El trámite añade 4-12 semanas que muchos calendarios omiten.

Para profundizar

• Sobre la aerotermia individual, complementa esta lectura con el hub general de aerotermia para vivienda y la pieza específica de dimensionado para vivienda unifamiliar.
• Sobre el precio realista, contrasta con la pieza de precio aerotermia 2026 con desglose por componente.
• Sobre el ahorro esperable, contrasta con la pieza de ahorro real frente a ahorro prometido que detalla el SCOP estacional por zona climática.
• Sobre la financiación, lee la pieza de financiación de aerotermia en 2026: Programa 4, préstamo verde, renting y deducción IRPF aplicable a viviendas individuales tras la obra colectiva.
• Sobre el cambio de escala del CEE, la pieza editorial sobre la nueva escala del CEE 2026 explica el cambio del factor de paso eléctrico.
• Sobre el horizonte regulatorio, la pieza de opinión sobre la transposición de la EPBD revisada en España sitúa la decisión en el calendario 2026-2030.

Fuentes oficiales

• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (texto consolidado tras Ley 10/2022). BOE.
• Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación. BOE.
• Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del PRTR. BOE.
• Real Decreto 736/2020, de 4 de agosto, sobre contadores individuales de consumo en instalaciones térmicas centralizadas. BOE.
• Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE, Real Decreto 1027/2007 y modificaciones). IDAE, Ministerio para la Transición Ecológica.
• Guía técnica IDAE para rehabilitación energética de edificios residenciales plurifamiliares. IDAE.
• Programa de ayudas para la rehabilitación residencial y vivienda social del PRTR. Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Preguntas frecuentes

La demanda eléctrica de una aerotermia centralizada puede compensarse parcialmente con autoconsumo fotovoltaico comunitario. El cálculo de la tarifa eléctrica con discriminación horaria, idóneo para maximizar el ahorro del sistema, está desarrollado en guiaenergia.online.