Libro del edificio (LdE)

El Libro del Edificio (LdE) es el archivo técnico-administrativo que documenta toda la vida del inmueble desde su construcción. Su contenido incluye proyecto técnico original, planos as-built, certificación de fin de obra, certificado de eficiencia energética, manuales de uso y mantenimiento de instalaciones (calefacción, ACS, fontanería, electricidad, ascensores), historial de inspecciones técnicas (ITE/IEE), historial de obras y reformas posteriores, y registro de incidencias.

La obligación legal de tener Libro del Edificio nace en la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) para edificios construidos a partir de su entrada en vigor. El promotor entrega el LdE al adquirente o a la comunidad de propietarios al recepcionar la obra. Para edificios anteriores a 1999, el Libro no era obligatorio, pero las modificaciones normativas posteriores y los planes de rehabilitación animan a constituirlo retroactivamente como herramienta de gestión.

El Programa 5 de Next Generation (Real Decreto 853/2021) subvenciona la elaboración del Libro del Edificio existente con 700 € por edificio + 60 € por vivienda integrante, hasta tope de 9.000 € por edificio, por edificio según tipología y número de viviendas. La subvención cubre los honorarios técnicos de redacción del documento por arquitecto o arquitecto técnico colegiado, inspección visual del estado actual del edificio, recopilación de documentación histórica disponible y elaboración del plan plurianual de mantenimiento.

El LdE tiene utilidad concreta en cuatro frentes. Primero, en gestión de comunidades de propietarios facilita la planificación plurianual de mantenimiento y la articulación de derramas. Segundo, en venta o alquiler aporta información veraz al comprador o inquilino, reduciendo riesgo de vicio oculto. Tercero, en solicitud de ayudas a rehabilitación documenta el estado de partida y permite acreditar la mejora obtenida. Cuarto, en reclamaciones por defectos constructivos sirve como prueba documental del estado original y de las intervenciones realizadas.

La actualización del Libro tras cualquier obra de reforma significativa (rehabilitación de envolvente, sustitución de instalaciones generales, modificación de elementos comunes) es obligatoria para edificios cubiertos por la LOE. Las comunidades que solicitan subvención del Programa 1 o 3 Next Generation se comprometen a actualizar el LdE como condición de la ayuda.

El Libro del Edificio existente (LEEx) es requisito para acceder a las ayudas Next Generation Programa 3 (rehabilitación de edificio plurifamiliar), regulado por el artículo 49 del RD 853/2021 y la posterior Orden TMA/957/2021. La elaboración inicial cuesta entre 1.500 € (vivienda unifamiliar) y 14.000 € (edificio plurifamiliar grande con más de 40 viviendas), parcialmente subvencionable por el Programa 5. El contenido obligatorio incluye memoria del estado actual con inspección visual y técnica, diagnóstico estructural, certificado energético, valoración del nivel de accesibilidad, propuesta de actuaciones prioritarias con escalado temporal y presupuesto orientativo. Debe firmarlo arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico habilitado. El LEEx es además exigible en algunas CCAA como Cataluña para la inspección periódica del edificio (IITE) y queda inscrito en el Registro de Edificios autonómico correspondiente.