Documentación energética integral (DIE)

La documentación energética integral, abreviada DIE en parte de la literatura técnica española, no es todavía una figura jurídicamente cerrada en España pero sí lo es en la directiva EPBD revisada (Directiva 2024/1275/UE, conocida como EPBD IV). El concepto agrupa cuatro documentos: certificado de eficiencia energética en vigor (RD 390/2021), libro del edificio existente (RD 853/2021 art. 39), plan de actuaciones de mejora energética con horizonte temporal y coste estimado, y trazabilidad documental de las actuaciones ya realizadas (facturas, certificados de instaladores, fichas técnicas de materiales).

La directiva EPBD IV establece un calendario de obligatoriedad progresiva. A partir de 2030, todo edificio residencial puesto en venta o alquiler debe disponer de pasaporte de renovación energética (PRE) que incluye DIE simplificada. A partir de 2033, los edificios con peor calificación (G y F en escala CEE) deben haber subido al menos a letra E o haber iniciado plan de actuación documentado. A partir de 2040, ningún edificio puede tener calificación G. La transposición española está pendiente: el Ministerio de Transición Ecológica (MITECO) anunció en 2025 borrador de Real Decreto para 2026 que adelantará algunas obligaciones.

El componente operativo de la DIE es el libro del edificio existente, regulado por el artículo 39 del Real Decreto 853/2021 y por la Orden TMA/178/2022. Es un documento que el propietario o la comunidad de propietarios debe disponer (no es necesario presentarlo ante administración salvo a requerimiento) que recoge: inventario de la situación actual del edificio, evaluación del potencial de mejora, plan de actuaciones y cronograma. El coste de redacción ronda entre 800 y 2.500 € para una vivienda unifamiliar y entre 2.500 y 6.000 € para un edificio de viviendas pequeño.

El acceso a las ayudas Next Generation Programa 3 (rehabilitación a nivel edificio) exige la presentación del libro del edificio existente como documentación previa. Por tanto, en 2026, los propietarios que planifican rehabilitación profunda con ayudas Next Gen ya están redactando libro del edificio existente, lo cual les sitúa por delante del calendario obligatorio. Quienes no reciben ayudas Next Gen pueden esperar a la transposición EPBD IV para encargarlo, pero entonces es probable que coincida con picos de demanda en oficinas técnicas y precios al alza.

La trazabilidad documental es la parte más subestimada de la DIE. Consiste en archivar de forma ordenada y accesible: facturas de instalaciones (aerotermia, caldera, ventanas, aislamiento) con marca, modelo, número de serie y fecha; certificados de instalador habilitado RITE para instalaciones térmicas, REBT para instalaciones eléctricas; fichas técnicas con prestaciones declaradas; certificados de prueba de estanquidad o termografía; y libro de mantenimiento donde se registran las operaciones periódicas (limpieza, revisión, sustitución de filtros). Sin trazabilidad, la garantía de los equipos y la validez del CEE pueden quedar comprometidas en una eventual disputa.

Para reformas y rehabilitaciones realizadas a partir de 2026, lo más rentable es organizar la DIE desde el primer día del proyecto: contratar técnico que redacte certificado energético inicial, presupuesto de actuaciones, libro del edificio existente y, al finalizar la obra, certificado energético final y actualización de libro. Ese paquete documental cuesta entre 1.500 y 3.500 € en una vivienda media pero queda como activo del inmueble que añade valor en una eventual venta (estimación del Banco de España: una mejora de letra CEE entre dos escalones puede aumentar el precio de transmisión entre un 5 y un 10 % en mercado urbano consolidado).