Quien busca «cambio de uso de local a vivienda en Córdoba» suele llegar con dos preguntas: si su local está en una zona donde el Plan General lo permite y cuánto le va a costar el papeleo antes de poner un solo ladrillo. Las dos tienen respuesta escrita en documentos públicos de la Gerencia Municipal de Urbanismo (GMU) y del Ayuntamiento, y eso es una rareza: en la mayoría de capitales andaluzas el criterio hay que arrancárselo al técnico de turno. Aquí lo que hay que hacer es leer con cuidado, porque las cifras están, pero repartidas entre cuatro textos distintos.
Primero, el Plan General: ¿tu local puede ser vivienda?
Córdoba se rige por el PGOU de 2001, con texto refundido aprobado en 2003, que la Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA) mantiene vigente en su disposición transitoria segunda hasta que se sustituya. El artículo 12.1.4 de sus normas urbanísticas define el cambio de uso como «la alteración del uso obligado de una parcela individual», exige que se atenga a las compatibilidades del propio Plan y prohíbe que aumente el aprovechamiento total del ámbito. Traducido: el uso residencial tiene que estar entre los permitidos para esa parcela en el plano de calificación, y la conversión no puede fabricar edificabilidad nueva.
La duda clásica en Córdoba no era esa, sino otra más fina: qué ocurre en los barrios que el PGOU de 2001 heredó del plan anterior con un número máximo de viviendas por manzana. Son los llamados ámbitos de régimen transitorio, que las normas clasifican como PA (planeamiento aprobado cuyas determinaciones se respetan) y PAM (aprobado cuyas determinaciones se modifican). Durante años un local en una de esas manzanas «llenas» quedaba en el limbo: convertirlo en vivienda sumaba una unidad a un tope ya alcanzado. En mayo de 2022 el Servicio de Licencias de la GMU emitió un informe-propuesta, sometido a la Comisión de Licencias y publicado en su web como criterio de interpretación del Plan General, que zanja la cuestión.
Del análisis de estos parámetros, relacionando edificabilidades globales y densidades mediante el número de «viviendas equivalentes», se observa que el cambio de uso de locales a viviendas no altera dicha densidad global, al estar incluida la edificabilidad lucrativa total de la zona en las «viviendas equivalentes». No existe pues inconveniente en autorizar propuestas de cambio de uso de local a vivienda en los ámbitos de régimen transitorio previstos en el PGOU-01.
El razonamiento es urbanístico, no de favor: la adaptación parcial del PGOU a la LOUA fijó para cada zona de suelo urbano un uso, una edificabilidad y una densidad globales medidos en metros cuadrados edificables, no en unidades de vivienda, así que un local que pasa a vivienda no mueve ninguno de esos parámetros. La prensa especializada local sitúa entre los ámbitos afectados el Plan Renfe, el crecimiento de Ciudad Jardín por la avenida de Manolete, Vistalegre o la avenida del Aeropuerto; el criterio no lista barrios, así que conviene confirmar con una consulta urbanística (trámite D.2 del catálogo de la GMU) en qué ámbito cae la parcela antes de firmar unas arras.
En el Conjunto Histórico la regla es distinta y hay que leerla dos veces. El artículo 13.2.27 del PGOU dice que sus condiciones de vivienda «no serán de aplicación en la zona del Conjunto Histórico», pero la guía práctica de la Gerencia, actualizada en octubre de 2024, aclara que el artículo 95 del Plan Especial de Protección del Conjunto Histórico (PEPCH) remite a las condiciones del planeamiento general en materia de usos, de modo que las superficies mínimas del PGOU sí se aplican a las viviendas del casco en todo lo que no contradiga al plan especial. Y en esa zona el expediente lleva una pieza más: la hoja informativa de la licencia en edificios existentes pide la información urbanística de carácter arqueológico y, en su caso, el informe arqueológico municipal.
Licencia B.2, no declaración responsable
Media internet repite que con la LISTA todo va por declaración responsable. Para esta operación es falso, y el motivo está en la propia ley: el artículo 138.1.f somete a declaración responsable los cambios de uso en suelo urbano «siempre que no incrementen el número de viviendas». Convertir un local crea una vivienda donde no la había, así que sale de la declaración responsable y entra en la regla general de licencia del artículo 137.1. La Gerencia lo tiene ordenado igual: en su catálogo de instancias y documentación el trámite es el B.2, «Solicitud de licencias en edificios existentes no susceptibles de declaración responsable», con impreso normalizado y hoja informativa propios. La solicitud se presenta por la Sede Electrónica del Ayuntamiento dirigida a GMU-Servicio de Licencias; la atención presencial en la sede de la avenida de Medina Azahara es exclusivamente con cita previa.
Antes incluso de rellenar el impreso conviene comprobar que el edificio tiene licencia de obras localizable. Buena parte de los locales candidatos ocupan inmuebles del casco o de los ensanches de los años cincuenta y sesenta, y cuando no aparece el título habilitante original la Gerencia exige tramitar un Reconocimiento de Edificaciones, Construcciones, Instalaciones y Obras Existentes, el R.E.C.I.O. del epígrafe D.4 de su catálogo, pensado para edificaciones anteriores a la Ley 19/1975, de 2 de mayo, o a la Ley 8/1990, de 25 de julio, con los criterios urbanísticos que la Comisión de Licencias vio el 9 de marzo de 2022 (epígrafe A.8). Sin ese reconocimiento, o sin la licencia original en el archivo municipal, el expediente del cambio de uso no se abre.
Qué papeles pide la Gerencia
La hoja informativa de la licencia de obra en edificios existentes enumera la documentación que acompaña a la solicitud y conviene entrar con todo, porque la LISTA solo empieza a contar el plazo de resolución desde que la documentación está completa. Además del proyecto técnico, que en obras de esta entidad firma un arquitecto o arquitecto técnico con visado colegial (o, sin visar, con la declaración responsable del epígrafe A.11), la hoja exige la autoliquidación de la tasa de la Ordenanza 110, los datos de situación y superficie de la finca sobre plano catastral, la consulta descriptiva y gráfica de la Sede Electrónica del Catastro, la copia de la solicitud de alineaciones y rasantes cuando sea preceptiva (artículo 3.2.6 de las normas), el impreso de estadística de edificación y vivienda y, en el Conjunto Histórico, la información arqueológica ya citada.
Dos piezas sorprenden a quien viene de otra ciudad. La primera son los informes acreditativos de servicios urbanísticos básicos: la Gerencia quiere que EMACSA certifique el abastecimiento de agua potable y la evacuación a la red pública y que la compañía eléctrica acredite el suministro, porque una vivienda no se autoriza sobre un local sin servicios garantizados. La segunda es la fianza por desperfectos en la vía pública, que el anexo I de la Ordenanza 110 cuantifica con una parte fija y otra variable sobre el presupuesto de ejecución material: 300 € más el 1,36 % del presupuesto cuando no llega a 60.000 €, y 816 € más el 0,31 % entre 60.000 y 180.000 €. Se devuelve al terminar la obra. Si la solicitud entra sin el justificante de la fianza o sin la autoliquidación del ICIO, la licencia que se conceda queda condicionada a presentarlos con la comunicación de inicio de obra (trámite C.1).
Los requisitos de la vivienda: artículo 13.2.27 del PGOU
Andalucía no tiene cédula de habitabilidad desde 1988, así que en Córdoba las condiciones físicas de la vivienda las fija el propio Plan General en el artículo 13.2.27 de las normas de usos y ordenanzas, «Normas específicas de la edificación residencial», junto con el Código Técnico de la Edificación. Lo primero que llama la atención es lo que no hay: ninguna superficie útil total mínima, al contrario que los 40 m² de Madrid. Lo que hay es un mínimo por pieza, y la suma marca el tamaño real del local aprovechable.
| Pieza | Mínimo (art. 13.2.27 PGOU) |
|---|---|
| Estar-comedor, vivienda de 1 dormitorio | 14 m² |
| Estar-comedor, vivienda de 2 dormitorios | 16 m² |
| Estar-comedor, vivienda de 3 dormitorios | 18 m² |
| Estar-comedor, más de 3 dormitorios | 20 m² |
| Cocina sin terraza-lavadero | 7 m² |
| Cocina con terraza-lavadero (la terraza, 2 m²) | 5 m² |
| Dormitorio doble | 10 m² |
| Dormitorio simple | 6 m² |
| Baño | 3 m² |
| Aseo | 1,10 m² |
| Ancho de pasillos | 0,80 m |
Superficies útiles medidas entre caras interiores de paredes, excluidos los pasillos internos de cada pieza. Fuente: PGOU de Córdoba 2001, texto refundido, normas de usos, ordenanzas y urbanización, art. 13.2.27.
El artículo añade condiciones que deciden muchos expedientes. La vivienda exterior: en programas de tres o más dormitorios, el estar-comedor y uno de los dormitorios deben tener hueco a espacio público o a un patio interior cuyo lado mida al menos la mitad de la altura del edificio cuando este supere los 8 metros; en programas más pequeños basta con que una estancia lo cumpla. La iluminación y ventilación: toda estancia (estar, dormitorios y cocina; no cuentan pasillos ni baños) ilumina y ventila directamente desde la calle, un espacio libre de parcela o un patio cualificado, a través de un hueco no menor de un décimo de su superficie en el texto refundido de 2002; la guía práctica de la GMU, que incorpora la innovación del artículo aprobada definitivamente el 9 de octubre de 2012, trabaja ya con el 12 %, y advierte de que las rejas de seguridad fijas de chapa perforada antepuestas a esos huecos no son autorizables porque menoscaban esa condición. Y la distribución: con un solo baño, no se entra a él desde la cocina ni desde un dormitorio, y si se accede desde el estar hace falta una dependencia intermedia con doble puerta de al menos 80 centímetros de lado.
Para el loft que muchos compradores tienen en mente, la guía de 2024 fija reglas propias de la vivienda en espacio único: las funciones de estar-comedor, cocina y dormitorio deben quedar en un espacio común sin elementos divisorios de más de un metro de altura, solo cabe una función dormitorio, y en cada una debe poder inscribirse y «correr» un círculo libre de 3,50 metros de diámetro en el estar, 1,50 en la cocina y 2,50 en el dormitorio, respetando las superficies mínimas de 14, 7 y 10 m². El baño se compartimenta siempre. A favor del converso juega el apartado 8 del mismo artículo: en los casos de reutilización y rehabilitación de edificaciones preexistentes, las condiciones de distribución no son obligatorias si el proyecto justifica razonablemente la imposibilidad de cumplirlas por condicionantes estructurales o de distribución interna. Es la cláusula que salva la mayoría de los locales estrechos y profundos del casco.
La altura libre suele holgar: el PGOU exige 2,60 metros entre elementos de acabado en plantas altas, rebajables a 2,20 en cocinas, pasillos y baños (artículo 13.2.14 según la guía práctica), y los locales comerciales se construyeron casi siempre con más altura que las viviendas de encima. El escollo real es el sótano o semisótano: la vivienda tiene que estar sobre rasante, y un local con parte del suelo bajo el nivel de la calle solo puede destinar esa parte a usos que no sean estancia.
Cuánto cuesta el trámite: tasa, ICIO y fianza con las ordenanzas de 2026
Aquí es donde más errores circulan, así que las cifras van con su artículo. La tasa por licencia urbanística la regula la Ordenanza fiscal 110 de 2026, cuyo anexo I dedica el epígrafe 1 a «edificaciones de nueva planta; rehabilitaciones integrales; cambios de uso principal de la edificación; ampliación de edificios preexistentes». La cuota se calcula multiplicando los metros cuadrados de cada uso por una cuota inicial: para uso residencial en bloque plurifamiliar, 5,25 €/m² entre medianeras y 5,44 €/m² en edificio aislado; para unifamiliar, 5,25 y 6,85 €/m². Un local de 80 m² en un bloque entre medianeras paga 420 €. Si el cambio de uso no lleva obra alguna, el epígrafe 2 fija una cuota fija de 95 €, y si la obra ya estaba hecha y se legaliza, la cuota se incrementa un 10 %. Las únicas reducciones que contempla la ordenanza son para edificios catalogados con protección integral máxima (coeficiente 0,25, es decir, un 75 % menos), viviendas protegidas (del 50 al 90 %) y obras de programas municipales de rehabilitación o de convenios con la Junta (95 %). No existe ninguna reducción general por tramitar a través de un colegio profesional ni por estar en el casco histórico.
El ICIO tiene en Córdoba tipo único del 3,25 % sobre el presupuesto de ejecución material, según el artículo 3.3 de la Ordenanza fiscal 305 de 2026, el más bajo entre las grandes ciudades andaluzas. Se autoliquida en el impreso de la GMU y se paga en entidad colaboradora antes de la licencia o, como mucho, con la comunicación de inicio de obra. Sus bonificaciones no alcanzan al cambio de uso en sí, pero pueden entrar por la puerta de atrás: el 95 % de la parte de cuota que corresponda a una instalación solar de autoconsumo incorporada voluntariamente y el 90 % de las obras de adaptación por discapacidad de quien vaya a habitar la vivienda. Ninguna depende de la letra del certificado energético. El detalle de todas ellas está en la ficha municipal de Córdoba.
Con esas tres piezas, el papeleo municipal de un local de 80 m² con un presupuesto de ejecución material de 35.000 € sale así: 420 € de tasa, 1.137,50 € de ICIO, una fianza de 776 € (300 € fijos más el 1,36 % de 35.000) que se recupera al terminar, y 42 € por la declaración responsable de ocupación del final, que el epígrafe 3 de la Ordenanza 110 tarifa en el 10 % de la cuota del epígrafe 1. Unos 1.600 € de dinero que no vuelve, más los honorarios del proyecto y la obra, que son la partida grande: para esa parte, con los precios por metro cuadrado de Habitissimo y un desglose completo de 48.890 € llave en mano, está la guía de cuánto cuesta cambiar un local a vivienda.
Plazos: lo que dice la LISTA y lo que pasa en la práctica
La Ley 7/2021 es tajante en su artículo 140.2: la Administración «estará obligada a dictar resolución expresa» y a notificarla «en el plazo máximo de tres meses desde que se presente la documentación completa en el registro electrónico municipal». Pasado el plazo, el interesado puede entender estimada la licencia por silencio, con la excepción de siempre: nunca se adquieren por silencio facultades contrarias al planeamiento. La palabra que manda es «completa»: un requerimiento por falta del informe de EMACSA o de la autoliquidación reinicia el cómputo, y en el Conjunto Histórico el informe arqueológico añade su propio tiempo. Una vez concedida, si la resolución no fija otra cosa, el artículo 141.1 da un año para empezar la obra y tres para terminarla, prorrogables por comunicación previa antes de vencer.
Después de la obra: ocupación, Catastro, Registro y suministros
Terminada la obra, la ocupación de la nueva vivienda se habilita con la declaración responsable de ocupación o utilización del artículo 138.1.d de la LISTA, acompañada del certificado final de obra; la Ordenanza 110 la tarifa en el 10 % de lo pagado en el epígrafe 1. Con ella se contratan los suministros definitivos: sin licencia municipal del cambio de uso, las compañías no pueden dar de alta un inmueble como vivienda. El siguiente paso es Catastro, donde se declara la alteración con el modelo 900D; la propia Ordenanza 110 exige acreditar esa declaración catastral (todavía cita los antiguos modelos 902, 903 y 904) como parte de la documentación de la tasa. El nuevo valor catastral recalcula el IBI, que en Córdoba aplica un tipo del 0,5081 % al uso residencial y bonifica el 50 % durante diez años si la vivienda incorpora energía solar de autoconsumo. Por último, la escritura de cambio de uso ante notario y su inscripción en el Registro de la Propiedad cierran el círculo y evitan que la vivienda siga figurando como local en la nota simple, con las consecuencias que eso tiene al vender o al pedir una hipoteca.
Dos apuntes fiscales que no son municipales. Si compras el local a un particular pagas el ITP andaluz, cuyo tipo general es del 7 %; si lo compras a una empresa, IVA del 21 % más actos jurídicos documentados. Y la obra de conversión merece consulta antes de asumir el IVA reducido del 10 %: la Ley del IVA lo reserva a obras en «edificios o partes de los mismos destinados a viviendas», y un local que todavía no lo es plantea una duda que conviene resolver con el instalador y, si hace falta, con una consulta a Tributos.
La comunidad de propietarios y los estatutos
La Gerencia no pregunta por la junta de vecinos, pero el Registro sí. En Córdoba, como en el resto de España, el propietario de un local puede cambiar su destino salvo que los estatutos lo prohíban de forma expresa, y necesita el voto favorable de tres quintos de propietarios y cuotas cuando la obra toca elementos comunes, algo frecuente cuando hay que abrir huecos nuevos en fachada para cumplir la iluminación del 13.2.27 o subir una salida de humos hasta cubierta. Las mayorías exactas de la Ley de Propiedad Horizontal tras el Real Decreto-ley 8/2023 y la doctrina del Supremo están en la guía sobre cambio de uso de local a vivienda y comunidad de propietarios.
Recursos relacionados
El marco andaluz completo, con Sevilla, Málaga y la licencia de «cambio de destino» de Algeciras, está en cambio de uso de local a vivienda en Andalucía. La guía general para toda España, con el proceso paso a paso, en convertir un local en vivienda. Si el inmueble es una oficina o un almacén y no un local comercial, los matices catastrales están en cambio de uso de oficina o almacén a vivienda. Y el régimen de licencias de la comunidad, en la ficha de licencias de obra en Andalucía.