La normativa que de verdad rige (y la que nunca entró en vigor)
Para entender el cambio de uso en Valencia hay que empezar por deshacer un equívoco. En mayo de 2023 el Consell aprobó unas nuevas normas de diseño y calidad de la vivienda —las DC-23 (Decreto 80/2023)— que endurecían las condiciones para convertir locales de planta baja: exigían, entre otras cosas, un perímetro mínimo de fachada proporcional a la superficie de la vivienda. Su entrada en vigor se aplazó dos veces (a febrero de 2025 primero, a octubre de 2025 después) y, antes de que llegara la fecha, la Ley 5/2025, de 30 de mayo, las derogó. Resultado: la DC-23 nunca fue exigible, y buena parte de las guías publicadas entre 2023 y 2025 describe requisitos que jamás estuvieron en vigor. La norma de habitabilidad aplicable hoy es la misma de los últimos quince años: la DC-09 (Orden de 7 de diciembre de 2009, en desarrollo del Decreto 151/2009), como confirma la propia Generalitat.
Los mínimos de la DC-09 para la vivienda resultante
La DC-09 fija los umbrales que decide la viabilidad física del local: 30 m² de superficie útil mínima de vivienda, altura libre general de 2,50 m —rebajable a 2,20 m en pasillos, baños y cocinas— e iluminación y ventilación naturales en las piezas habitables. Este último requisito es el gran filtro: un local interior, en semisótano o sin huecos suficientes a calle o patio rara vez puede dar luz natural a un dormitorio legal. El objetivo final del expediente es que la vivienda obtenga su habilitación de ocupación, así que cualquier decisión de compra debería empezar por un croquis honesto de superficies, alturas y fachada.
El planeamiento de València: revisión en marcha y blindaje residencial
El uso residencial tiene que estar permitido por la norma zonal del Plan General —el de València data de 1988 y está en plena revisión: en julio de 2026 el Ayuntamiento sometió a nueva información pública la mayor actualización de sus Normas Urbanísticas en casi cuarenta años—. Mientras esa revisión llega, la política municipal ya ha tomado partido: la normativa aprobada entre 2025 y 2026 blinda el uso residencial y arrincona el turístico, con topes del 2 % de viviendas turísticas por barrio y del 15 % de locales de planta baja por manzana para usos turísticos, y con la obligación de que los alojamientos turísticos queden por debajo de las viviendas. Para quien quiere convertir un local en vivienda habitual, ese viento sopla a favor; para quien fantasea con el apartamento turístico en el bajo, en contra. En todo caso, la calificación concreta de la parcela se comprueba en el visor urbanístico municipal o con una consulta previa al Ayuntamiento.
El trámite: declaración responsable como regla
El texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (Decreto Legislativo 1/2021) somete la modificación del uso de las construcciones a declaración responsable (artículo 233), reservando la licencia para las actuaciones sobre edificios protegidos o catalogados (artículo 232) y para las obras de mayor alcance: el Ayuntamiento de València mantiene un procedimiento específico de licencia cuando hay sustitución estructural o cambio de uso de la edificación completa. En la práctica: local corriente en edificio sin protección, declaración responsable con proyecto; edificio protegido de Ciutat Vella o afección estructural, licencia. Terminada la obra, la ocupación como vivienda se habilita con la declaración responsable de primera ocupación y el expediente se cierra con la escritura, la inscripción registral y la declaración de la alteración al Catastro, que recalculará el IBI.
Coste real en València: obra, impuestos y la cuenta de la operación
La obra de conversión se mueve en València entre 800 y 1.200 € por metro cuadrado según calidades, con un proceso completo —compra, proyecto, trámite, obra y ocupación— de ocho a doce meses, según las cifras que maneja el sector local de arquitectura. En impuestos, el ICIO municipal es el 4 % del presupuesto de ejecución material desde 2025 (subió del 3 % en la reforma fiscal de octubre de 2024), y la tasa urbanística escala por tramos desde 140,90 €. La otra mitad de la ecuación la pone el mercado: la vivienda usada en la ciudad marcó 3.370 €/m² en junio de 2026 según Idealista, rozando su máximo histórico. Esa brecha entre el metro cuadrado de local y el de vivienda terminada es el motor económico de la operación, y también la razón de que los locales convertibles bien situados vuelen. Para encuadrar el presupuesto, los precios medios de reforma por m² completan la referencia, y el desglose real por partidas —proyecto, ICIO, tasas y trámites finales, con un ejemplo documentado de 48.890 €— detalla la cuenta completa.
El proceso en seis pasos
1. Consultar la calificación urbanística del local
En el visor urbanístico municipal o con una consulta al Ayuntamiento, comprueba que la norma zonal del PGOU permite el uso residencial en esa parcela y planta, y si el edificio tiene protección patrimonial —en ese caso el trámite cambia de declaración responsable a licencia.
2. Verificar la habitabilidad contra la DC-09
La vivienda resultante debe cumplir la normativa de diseño y calidad vigente en la Comunitat Valenciana, la DC-09: superficie útil mínima de 30 m², altura libre general de 2,50 m (2,20 m en pasillos, baños y cocinas) e iluminación y ventilación naturales en las piezas habitables.
3. Encargar el proyecto técnico
Un arquitecto redacta el proyecto de cambio de uso y reforma justificando la DC-09 y el Código Técnico de la Edificación para uso residencial: salubridad, ruido, energía y seguridad. Sin proyecto no hay declaración responsable que valga.
4. Presentar la declaración responsable (o la licencia, si procede)
El texto refundido de la LOTUP sujeta la modificación de uso a declaración responsable como regla general; el expediente pasa a licencia cuando hay sustitución estructural o el inmueble está protegido o catalogado.
5. Liquidar el ICIO y la tasa municipal
En València capital el ICIO es el 4 % del presupuesto de ejecución material desde 2025, y la tasa por actuaciones urbanísticas se calcula por tramos de presupuesto, desde 140,90 € hasta algo más de 10.000 € en obras grandes.
6. Ejecutar la obra y habilitar la ocupación
Con el certificado final de obra se presenta la declaración responsable de primera ocupación, se escritura e inscribe el cambio de uso y se declara la alteración al Catastro, que recalcula el valor catastral y el IBI.
Recursos relacionados
El marco general del cambio de uso en toda España está en convertir un local en vivienda. Las mayorías de la comunidad de propietarios y la doctrina del Supremo, en cambio de uso y comunidad de propietarios. Y el caso madrileño, con sus Normas de 2023 y el Plan RESIDE, en cambio de uso en Madrid.