Andalucía es, sobre el papel, una de las comunidades más favorables para transformar locales vacíos en vivienda: no tiene cédula de habitabilidad desde 1988, no ha aprobado ningún veto territorial al estilo del Plan RESIDE madrileño y su legislación reciente empuja en la dirección contraria, la de crear vivienda donde no la hay. Pero el trámite tiene una trampa de partida que conviene despejar antes de hablar de dinero: el instrumento no es la declaración responsable, por mucho que la LISTA la haya generalizado para las obras menores.
Por qué es licencia y no declaración responsable
La Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), somete a licencia urbanística la regla general de los actos de uso del suelo (artículo 137.1) y reserva la declaración responsable para una lista tasada (artículo 138). Los cambios de uso están en esa lista, pero con una condición que se cita poco y lo cambia todo: solo valen por declaración responsable los cambios de uso «siempre que no incrementen el número de viviendas» y cuando el uso a implantar esté permitido por el planeamiento. Convertir un local comercial en vivienda crea una vivienda nueva donde no la había: incrementa el número de viviendas del edificio, queda fuera del supuesto y cae en la regla general. El Reglamento General de la LISTA (Decreto 550/2022, artículos 291 y 293) replica el mismo esquema, y las obras de adecuación corren la misma suerte, porque la declaración responsable de obras del artículo 138.1.b excluye igualmente las que conllevan incremento del número de viviendas.
No es una interpretación de esta casa: la Gerencia Municipal de Urbanismo de Córdoba lo escribe literalmente en su hoja informativa de la declaración responsable, en el apartado de actuaciones excluidas: «Cambios de uso de local a vivienda. Precisarán, en todo caso, Licencia Urbanística». Y en suelo rústico o en suelo urbano sometido a actuaciones de transformación, la licencia es obligada siempre, sin entrar siquiera en el cómputo de viviendas.
Sin cédula desde 1988: la habitabilidad la controla la licencia
A diferencia de Cataluña o Baleares, en Andalucía no existe cédula de habitabilidad: la suprimió el Decreto 283/1987 con efectos desde el 1 de enero de 1988. Eso no significa que no haya control — significa que el control viaja dentro de la propia licencia municipal. El mismo decreto prohíbe a las compañías de agua, gas y electricidad contratar el suministro de una edificación que cambia de uso sin su licencia municipal, así que sin expediente no hay contadores. Los parámetros concretos de la vivienda resultante —superficies mínimas, ventilación, alturas— no los fija una norma autonómica, sino el plan general de cada municipio junto con el Código Técnico: la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía define la habitabilidad como concepto, pero no baja a métricas. Traducido: el mismo local puede ser convertible en un municipio e inviable en el de al lado, y la consulta urbanística previa es aún más determinante que en comunidades con decreto de habitabilidad.
Córdoba: licencia B.2, tasa de 5,25 €/m² y el ICIO más bajo
Córdoba capital combina tres cosas que la convierten en el mejor laboratorio andaluz de esta operación: un parque grande de locales en barrios consolidados, el ICIO más bajo de las grandes ciudades andaluzas (3,25 %) según su Ordenanza fiscal 305 para 2026, y una Gerencia Municipal de Urbanismo que ha publicado criterio propio: desde 2022 admite el cambio de uso incluso en las manzanas de los ámbitos transitorios del PGOU con número de viviendas limitado, porque la densidad se computa en viviendas equivalentes sobre la edificabilidad. El trámite es la licencia del epígrafe B.2 de su catálogo (edificios existentes no susceptibles de declaración responsable), la tasa se calcula por superficie según el epígrafe 1 de la Ordenanza 110 (5,25 €/m² en bloque plurifamiliar, 420 € para 80 m²) y las condiciones de la vivienda salen del artículo 13.2.27 del PGOU, que no fija superficie total mínima sino mínimos por pieza.
Qué licencia pedir, qué documentos exige la hoja informativa de la Gerencia (incluidos los informes de EMACSA y de la eléctrica), qué ocurre cuando el edificio no tiene licencia original localizable, cuánto suman tasa, ICIO y fianza para un local de 80 m² y qué plazos marca la LISTA está, con cada cifra enlazada a su ordenanza, en la guía dedicada a cambio de uso de local a vivienda en Córdoba. Las líneas de ayuda municipales, en la ficha municipal de Córdoba.
Algeciras: licencia de «cambio de destino» con nombre propio
Algeciras es de los pocos ayuntamientos que le pone nombre y tarifa exacta a la operación: su ordenanza fiscal grava la licencia de cambio de destino con 27,88 € por vivienda y una cuota mínima de 304,50 €, a la que se suman la tasa de la obra (1,60 % del coste real, mínimo 69,71 €) y un ICIO del 4 % cuya base mínima en obras de adaptación se calcula a 323 €/m² por módulos. El Plan General añade dos particularidades que conviene conocer antes de firmar arras. La primera es una vía facilitadora: se admiten apartamentos de 30 a 60 m² útiles —estancia con cocina integrada más baño completo— y tres apartamentos computan como dos viviendas a efectos de densidad. La segunda es el escollo práctico: cada vivienda o apartamento debe garantizar una plaza de aparcamiento, algo que un local de planta baja rara vez puede ofrecer dentro de la propia finca; la viabilidad de cada caso se resuelve en la consulta previa ante su Gerencia de Urbanismo.
Sevilla y Málaga, en dos líneas
Sevilla aplica en 2026 un ICIO del 3,22 % —el más bajo de las cuatro— y mantiene una bonificación del 80 % para la rehabilitación de edificios protegidos de niveles A, B y C, que puede alcanzar a conversiones dentro de inmuebles catalogados. Málaga aplica un ICIO del 3,8 % (art. 4.3 de su Ordenanza fiscal n.º 4, confirmado por Gestrisam). En ambas, el detalle de tasas y la compatibilidad del uso residencial se resuelven ante sus gerencias de urbanismo, y el marco de fondo —licencia en todo caso, sin cédula, requisitos del plan general— es el mismo que hemos visto.
Aquí no hay Plan RESIDE: el viento sopla a favor
Mientras Madrid vetaba en 2025 la conversión de locales en una treintena de vías comerciales, Andalucía legislaba en sentido opuesto. El Decreto-ley 1/2025 abrió la puerta a convertir edificios enteros de oficinas y alojamiento turístico en vivienda protegida por simple acuerdo municipal, y la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía —en vigor desde el 24 de enero de 2026— permite en las áreas prioritarias aumentar hasta un 20 % la densidad al redistribuir edificios existentes, con una ratio de 70 m² construidos por vivienda. Ninguna de las dos normas regula el local individual que se convierte en vivienda libre, que sigue el régimen general de licencia; pero marcan la dirección política del planeamiento andaluz, y explican por qué los ayuntamientos están resolviendo estos expedientes con criterio favorable cuando el planeamiento de zona lo permite.
Recursos relacionados
El marco general de toda España —viabilidad, proyecto, comunidad de propietarios, coste— está en convertir un local en vivienda. El papel de la junta y las mayorías reales de la Ley de Propiedad Horizontal, en cambio de uso y comunidad de propietarios. El desglose económico completo de la operación, en cuánto cuesta cambiar un local a vivienda. La guía municipal completa de la ciudad andaluza con más demanda, en cambio de uso de local a vivienda en Córdoba. Y los regímenes municipales de otras dos capitales, en las guías de Madrid y Valencia.