Trámites · Licencias Actualizado 2026-05-22

Proyecto básico vs ejecución.
Precio, plazos y firma técnica 2026.

Proyecto básico y proyecto de ejecución son dos documentos distintos del mismo proceso. El básico sirve para tramitar la licencia municipal; el de ejecución, para licitar la obra al contratista. La confusión habitual del cliente que cree que con uno basta abre la puerta a sobrecostes durante la ejecución por falta de detalle constructivo.

Mesa de trabajo con cinco notas dobladas sujetas con clip de cobre, pluma estilográfica y contrato sin firmar al fondo
Proyecto básico para licencia; proyecto de ejecución para iniciar obra. Documentos distintos para fases distintas del proceso.

La tesis del documento adecuado al alcance

El proceso de tramitar una obra mayor en España exige dos documentos técnicos: el proyecto básico, que sirve para que el ayuntamiento conceda la licencia municipal, y el proyecto de ejecución, que sirve para que la contratista pueda licitar y construir con precio cerrado. La confusión habitual del cliente es asumir que con uno solo basta. Confusión peligrosa: con solo proyecto básico el contratista tendrá que improvisar las decisiones constructivas durante la obra, lo que típicamente se traduce en sobrecostes del 10-25 por ciento sobre el presupuesto inicial. Con solo proyecto de ejecución sin proyecto básico tramitado, el ayuntamiento no concede la licencia y la obra no puede iniciarse legalmente.

La práctica del sector resuelve el dilema con el documento conjunto «proyecto básico y de ejecución» (PB+PE), que entrega ambas fases de una vez. Cuesta más al cliente que el básico solo (40-60 por ciento más) pero menos que la suma de las dos fases redactadas en momentos separados, y elimina riesgo de descoordinación entre fases.

Qué es cada uno según la LOE

La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), modificada por la Ley 8/2013 y posteriores, define el proyecto en su artículo 4; la distinción entre proyecto básico y de ejecución procede del Código Técnico de la Edificación y de la práctica colegial.

Boletín oficial · cita verbatim
El proyecto es el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras contempladas en el artículo 2. El proyecto habrá de justificar técnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa técnica aplicable.
Art. Artículo 4, apartado 1 · Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación · BOE núm. 266 de 6 de noviembre de 1999

El proyecto básico, según la práctica colegial recogida en la Guía del proyecto del CSCAE (Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España), define la solución arquitectónica, verifica el cumplimiento de la normativa urbanística aplicable y los aspectos básicos del Código Técnico de la Edificación, e incluye documentación gráfica suficiente para que la administración municipal pueda otorgar la licencia. El proyecto de ejecución desarrolla todos los detalles constructivos hasta la unidad de obra, incluye las mediciones reales con presupuesto cerrado y especifica las calidades concretas de cada material. El proyecto de ejecución es la base sobre la que el contratista hace su oferta y la dirección facultativa supervisa la obra.

Diferencias prácticas en ocho variables

Variable Proyecto básico Proyecto de ejecución
Nivel de detalle Define solución arquitectónica + cumplimiento normativo básico Detalla todas las decisiones constructivas hasta la cota y la unidad de obra
Documentación gráfica Planos a escala 1:100 (cotas generales, distribución, secciones, alzados) Planos a escala 1:50 o 1:20 (detalles constructivos, instalaciones, secciones específicas)
Memoria descriptiva Cumplimiento CTE, calidades genéricas, datos de superficie Pliego de condiciones técnicas, calidades específicas, mediciones detalladas
Mediciones y presupuesto Presupuesto orientativo por capítulos Presupuesto detallado por partidas con mediciones reales
Estudio de seguridad y salud Análisis preliminar Estudio o estudio básico de SS firmado por técnico competente (RD 1627/1997)
Cumplimiento CTE detallado Análisis a nivel de cumplimiento global Verificación de cada documento básico (DB-SE, DB-SI, DB-SUA, DB-HE, DB-HS, DB-HR)
Visado colegial Sí (obligatorio para tramitar licencia) Sí (obligatorio para iniciar obra)
Validez para licitar obra No suficiente. La contrata necesita proyecto de ejecución Sí. Sirve para presupuesto cerrado de constructor y dirección facultativa

Cuándo se exige cada uno

El proyecto básico se exige para tramitar la licencia de obra mayor en todos los municipios españoles según ordenanza urbanística. El proyecto de ejecución se exige antes del inicio efectivo de obra. Para obra menor (cambio de baño, sustitución de fontanería, alicatado, pintura, sustitución de carpintería sin cambio de hueco), la mayoría de municipios admite memoria técnica simplificada firmada por arquitecto técnico, e incluso en algunos casos basta con declaración responsable sin documento técnico previo.

La práctica habitual del sector profesional es redactar un único documento «proyecto básico y de ejecución» (PB+PE) que se entrega completo desde el inicio. Este modelo evita la redacción en dos fases separadas con su consiguiente riesgo de descoordinación, es más eficiente económicamente y permite tramitar licencia e iniciar obra sin retraso adicional entre fases.

Precio del técnico colegiado 2026

Los honorarios profesionales del técnico colegiado dependen del alcance de la obra y se calculan habitualmente como porcentaje del Presupuesto de Ejecución Material (PEM). Las orientaciones de los colegios profesionales (CSCAE, CGCAFE) sitúan los rangos siguientes.

Honorarios proyecto básico y de ejecución

3-5 %

Rango habitual de honorarios del arquitecto colegiado para proyecto básico y de ejecución, calculados sobre el Presupuesto de Ejecución Material (PEM) de la obra.

Fuente: Recomendaciones orientativas de honorarios CSCAE 2024-2026
  • Vivienda unifamiliar nueva planta 150-200 m². Proyecto básico y de ejecución 4.500-9.000 €. Dirección de obra adicional 2.500-5.500 €. Coordinación SS 800-1.800 €. Total honorarios 7.800-16.300 €.
  • Reforma integral vivienda 80-120 m². PB+PE 2.500-5.500 €. Dirección de obra 1.500-3.500 €. Coordinación SS 500-1.200 €. Total 4.500-10.200 €.
  • Reforma con sólo cambio de instalaciones. Memoria técnica firmada por arquitecto técnico 600-1.500 €. Dirección de obra simplificada 400-900 €. Total 1.000-2.400 €.
  • Cambio de uso o ampliación. PB+PE con tramitación de cédula urbanística 6.000-12.000 €. Variable según complejidad del cambio de uso.

Plazos de redacción y trámite

Los plazos típicos desde el encargo del proyecto hasta el inicio efectivo de obra se desglosan así en proyecto medio.

  • Anteproyecto y reuniones con cliente. 2-4 semanas. Iteración hasta consenso sobre solución arquitectónica.
  • Proyecto básico para licencia. 3-5 semanas de redacción técnica.
  • Visado colegial. 1-3 semanas según colegio (COAA, COAATZ).
  • Tramitación de licencia municipal. 4-12 semanas según municipio (silencio administrativo positivo en algunos, expreso en otros).
  • Proyecto de ejecución con detalles constructivos. 3-7 semanas en paralelo al trámite de licencia.
  • Licitación y adjudicación de obra. 4-8 semanas con tres ofertas comparadas.
  • Acta de replanteo e inicio de obra. 1-2 semanas.

Total desde el encargo del proyecto al inicio efectivo de obra: 4-7 meses en escenario fluido, 8-12 meses en escenarios con licencia compleja o iteraciones múltiples del proyecto. El acta de replanteo es el documento que aborda el inicio formal de obra una vez disponible toda la documentación.

Fases típicas de proyecto + obra

  1. Fase 0 — Viabilidad urbanística. Consulta preliminar al ayuntamiento, cédula urbanística si aplica, verificación de planeamiento aplicable. Coste 0-450 € según municipio.
  2. Fase 1 — Anteproyecto. Idea preliminar de la solución arquitectónica, validación con cliente. Honorarios 8-12 % del total del proyecto.
  3. Fase 2 — Proyecto básico. Documentación para licencia. Honorarios 30-40 % del total.
  4. Fase 3 — Proyecto de ejecución. Detalles constructivos, mediciones y presupuesto. Honorarios 30-40 % del total.
  5. Fase 4 — Licitación. Comparación de ofertas, selección del contratista, firma del contrato de obra. Honorarios 0-5 % adicionales si la dirección facultativa coordina el proceso.
  6. Fase 5 — Dirección de obra. Supervisión técnica durante la ejecución, visitas semanales o quincenales, certificaciones parciales, resolución de incidencias. Honorarios 15-25 % del total.
  7. Fase 6 — Final de obra. Acta de recepción, libro del edificio, certificado final de obra. Honorarios incluidos en dirección.
Ahorrar en proyecto encareciendo la obra es una operación financiera mala. El proyecto bien definido reduce la incertidumbre del contratista y, por tanto, su margen de imprevistos.
— Cristian Corrales, editor

Diez errores frecuentes

  1. Pedir solo proyecto básico para ahorrar. El proyecto básico cuesta 40-60 % menos que el de ejecución pero no permite iniciar obra. El cliente que pide solo básico para tramitar licencia y luego pretende que el contratista «se invente» los detalles está abriendo la puerta a sobrecostes y reformados.
  2. No diferenciar proyecto básico y proyecto y ejecución. En la práctica del sector, los técnicos suelen redactar un único documento llamado «proyecto básico y de ejecución» (PB+PE) que se entrega completo para licencia y obra. Esto es válido y suele ser más eficiente económicamente que redactar dos fases separadas si la obra está bien definida desde el inicio.
  3. Asumir que el técnico del estudio inicial firma la dirección facultativa. Redactor del proyecto y director de obra son funciones distintas. Para obra mayor, ambas firmas son obligatorias pero pueden corresponder al mismo técnico o a dos distintos. El presupuesto del proyecto debe especificarlo.
  4. Confundir visado colegial con licencia municipal. El visado lo otorga el colegio profesional (COAA, COAATZ) y certifica que el técnico tiene competencia legal y póliza de responsabilidad vigente. La licencia la otorga el ayuntamiento tras revisar que el proyecto cumple ordenanza urbanística. Son dos trámites independientes que se realizan en orden: primero visado, luego licencia.
  5. No incluir el estudio geotécnico cuando es exigible. Para obra que toca cimentación, estructura o sótano, el CTE DB-SE-C exige estudio geotécnico previo. Coste 800-2.500 € según parcela. Si el proyecto lo omite, la licencia queda en suspenso hasta su incorporación.
  6. Aceptar el proyecto sin revisar las mediciones. Las mediciones son la base sobre la que el contratista hace su presupuesto. Un error de medición del 5-10 % en partidas grandes (estructura, aislamiento, suelo) puede inflar el presupuesto final un 3-7 %. Conviene revisar las mediciones de cabecera con cinta métrica antes de licitar.
  7. No exigir copia digital editable del proyecto. El proyecto entregado debe incluir copia PDF firmada y, idealmente, archivos editables (DWG, BC3 de mediciones, IFC) para que la contrata pueda interpretar y trabajar sobre ellos. Negarse el técnico a entregar editables es señal de proyecto no actualizado.
  8. No verificar el estudio de seguridad y salud antes de firmar. El RD 1627/1997 obliga a estudio o estudio básico de SS para toda obra mayor. La firma del coordinador de SS suele ser distinta del director de obra y supone honorario adicional (350-1.200 € según envergadura). Omitirlo del presupuesto inicial provoca sobrecostes.
  9. Encargar el proyecto antes de tener la licencia urbanística aprobada. Para obra con cambio de uso o ampliación, conviene confirmar previamente con el ayuntamiento la viabilidad urbanística mediante consulta preliminar o cédula urbanística. Encargar proyecto completo de una obra que luego no se autoriza es coste irrecuperable de 3.000-15.000 €.
  10. No prever el visado urbanístico cuando aplica. En algunos municipios el ayuntamiento exige visado urbanístico además del colegial. Es trámite específico del oficio de urbanismo municipal que añade 2-6 semanas al calendario. Conviene confirmar al inicio del proyecto.

Para profundizar

  • Sobre licencia vs declaración responsable, la pieza pillar licencia de obra mayor vs declaración responsable aborda el régimen aplicable por tipo de obra.
  • Sobre el acta de replanteo: es el documento que marca el inicio formal de obra una vez disponible toda la documentación.
  • Sobre el acta de recepción de obra: documento que formaliza el final del proceso constructivo y activa las garantías LOE.
  • Sobre el modelo 903N del catastro: declaración obligatoria para actualización catastral post-obra.
  • Sobre la fiscalidad, la pieza pillar fiscalidad de la reforma de vivienda.

Fuentes oficiales

  • Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. BOE.
  • Real Decreto 1627/1997 sobre disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción. BOE.
  • Real Decreto 1000/2010 sobre visado colegial obligatorio. BOE.
  • Código Técnico de la Edificación. Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
  • CSCAE — Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España. CSCAE.
  • CGCAFE — Consejo General de Colegios de Aparejadores y Arquitectos Técnicos. CGCAFE.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre proyecto básico y proyecto de ejecución?

El proyecto básico define la solución arquitectónica y verifica el cumplimiento de la normativa urbanística y los aspectos básicos del Código Técnico de la Edificación, pero no entra en el detalle constructivo de cada unidad de obra. Sirve para tramitar la licencia municipal pero no es suficiente para iniciar la ejecución. El proyecto de ejecución desarrolla todos los detalles constructivos hasta la cota y la unidad de obra, incluye las mediciones reales con presupuesto detallado, especifica las calidades concretas de cada material y exige la firma del estudio de seguridad y salud. Es el documento sobre el que el contratista hace su oferta cerrada y la dirección facultativa supervisa la obra. En la práctica del sector, los técnicos suelen redactar un único documento llamado «proyecto básico y de ejecución» (PB+PE) que se entrega completo desde el inicio.

¿Cuánto cuesta un proyecto básico y de ejecución en 2026?

Para vivienda unifamiliar de nueva planta de 150-200 m² construidos, el rango habitual del proyecto básico y de ejecución firmado por arquitecto colegiado se sitúa entre 4.500 y 9.000 euros (3-5 % del presupuesto de ejecución material según colegio profesional). Para reforma integral de 80-120 m² en edificio existente, el rango es 2.500-5.500 euros. Para obra menor (cambio de baño, sustitución de instalaciones) el documento técnico exigible suele ser memoria técnica firmada por arquitecto técnico, con coste 600-1.500 euros. Los honorarios profesionales se desglosan típicamente en: proyecto (60-70 %), dirección de obra (20-25 %), coordinación de seguridad y salud (10-15 %).

¿Cuándo se exige proyecto y cuándo basta con memoria técnica?

La diferencia depende del tipo de obra según el artículo 2 de la LOE 38/1999. La obra mayor (nueva planta, ampliación, redistribución que afecte a estructura, obras en zonas comunes de edificio plurifamiliar) exige proyecto firmado por arquitecto colegiado y, en algunos casos, también por arquitecto técnico colegiado. La obra menor (reformas que no afectan a estructura ni a aspectos básicos: cambio de sanitarios, sustitución de instalaciones, alicatado, pintura, sustitución de carpintería sin cambio de hueco) puede ejecutarse con memoria técnica firmada por arquitecto técnico o, en muchos casos, sin documento técnico mediante simple declaración responsable municipal. Cada municipio fija su régimen aplicable en la ordenanza urbanística específica.

¿Vale la pena pedir proyecto básico aunque la obra sea menor?

En obra menor con alcance limitado (cambio de baño, sustitución de fontanería), la memoria técnica es habitualmente suficiente y el proyecto sería sobrecoste innecesario. En obra menor con cierto alcance (reforma de varias estancias, cambio de distribución sin tocar estructura), encargar proyecto básico al arquitecto técnico aporta dos ventajas: claridad de mediciones para el constructor (lo que reduce el riesgo de sobrecostes durante la obra) y documentación que después facilita la actualización catastral y el certificado energético post-obra. El coste adicional sobre la memoria técnica es de 400-900 € pero la información estructurada puede ahorrar 2-5 % del coste de obra al evitar la improvisación durante la ejecución.

¿Quién firma el proyecto: arquitecto o arquitecto técnico?

Depende del alcance. Para obra mayor con estructura nueva (vivienda unifamiliar de nueva planta, ampliación con forjado, locales comerciales con cambio estructural), el proyecto debe ir firmado por arquitecto colegiado según la LOE artículo 10. Para obra mayor sin estructura nueva (reforma integral de vivienda manteniendo elementos estructurales) puede firmar arquitecto o arquitecto técnico según comunidad autónoma y ordenanza municipal. Para obra menor con memoria técnica, suele firmar arquitecto técnico. El visado colegial confirma que el técnico tiene competencia legal y póliza de responsabilidad. En caso de duda, la consulta al colegio profesional del municipio aclara qué titulación es exigible.

¿Cuánto tarda en redactarse un proyecto básico y de ejecución?

Para vivienda unifamiliar de nueva planta, el plazo habitual desde la firma del encargo hasta la entrega del proyecto visado es de 8-16 semanas según complejidad del solar y disponibilidad del técnico. Para reforma integral de vivienda existente, 6-12 semanas. Las fases típicas son: anteproyecto y reuniones con el cliente (2-4 semanas), proyecto básico para licencia (3-5 semanas), proyecto de ejecución con detalles constructivos (3-7 semanas) y visado colegial (1-3 semanas, depende del colegio). Para acelerar el plazo conviene encargar el técnico en cuanto se cierra la compra del solar o se decide la reforma, no esperar a tener todo definido.

¿La licencia se solicita con proyecto básico o con proyecto de ejecución?

Para licencia de obra mayor, el ayuntamiento exige proyecto básico como mínimo según la mayoría de ordenanzas municipales españolas. El proyecto de ejecución se exige antes del inicio de obra pero no necesariamente para tramitar la licencia. En la práctica, los técnicos entregan el proyecto básico y de ejecución conjunto (PB+PE) para que la licencia se tramite con la documentación completa y se inicie obra sin retraso. Algunos municipios (Barcelona, Madrid centro, Sevilla casco histórico) exigen visado urbanístico adicional al colegial. La pieza pillar específica de <a href="/tramites/licencias/">licencia de obra mayor vs declaración responsable</a> aborda los regímenes municipales.

¿El visado del colegio es obligatorio en todas las CCAA?

Sí. El visado colegial es obligatorio para proyectos de obra mayor según el RD 1000/2010 sobre visado colegial obligatorio. Cada colegio profesional (Colegio Oficial de Arquitectos en su autonomía o demarcación, Colegio Oficial de Arquitectos Técnicos) opera con tarifas y plazos propios. El coste del visado se incluye típicamente en los honorarios del proyecto. El visado certifica que el técnico tiene competencia legal para firmar el documento, tiene póliza de responsabilidad civil vigente y el documento cumple los mínimos formales exigidos por el colegio. Sin visado, el ayuntamiento no admite la documentación.

Glosario relacionado

Términos técnicos y administrativos del proceso constructivo.