Proyecto básico y de ejecución

El proyecto básico y de ejecución es el documento técnico que define una obra de edificación con la precisión necesaria para construirla. Está regulado por el artículo 4 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) y por el Anejo I del Código Técnico de la Edificación (CTE) que detalla su contenido. La autoría corresponde al arquitecto en obras residenciales y, en algunas tipologías técnicas (instalaciones industriales, naves), al arquitecto técnico o al ingeniero competente.

El proyecto básico contiene los elementos suficientes para que la administración municipal otorgue la licencia urbanística: situación urbanística, justificación del cumplimiento de normativa, programa de necesidades, descripción general del edificio, distribución, planos a escala 1:100 mínimo, memoria justificativa de cumplimiento del CTE (HE Ahorro Energía, HS Salubridad, HR Ruido, SI Seguridad Incendios, SUA Seguridad Utilización, SE Seguridad Estructural). Es la pieza que evalúa el Ayuntamiento para autorizar.

El proyecto de ejecución desarrolla el básico con el nivel de detalle necesario para construir: planos a escala 1:50 o 1:20 según partida, memoria constructiva detallada, mediciones por capítulos, presupuesto desglosado con precios unitarios y descompuestos, pliego de condiciones técnicas particulares, estudio de seguridad y salud o estudio básico según el caso (RD 1627/1997), estudio de gestión de residuos (RD 105/2008), y memoria justificativa de las instalaciones. Sin proyecto de ejecución no se puede iniciar legalmente la obra ni tramitar el certificado final.

El honorario habitual del arquitecto por proyecto básico y de ejecución en obra de reforma integral residencial oscila entre el 6 % y el 12 % del presupuesto de ejecución material (PEM), repartido aproximadamente 30 % por proyecto básico, 50 % por proyecto de ejecución y 20 % por dirección de obra. Para una rehabilitación de 200.000 € PEM, los honorarios técnicos completos rondan 14.000-22.000 €. La elección del arquitecto se basa en experiencia en la tipología (rehabilitación es distinto de obra nueva, residencial es distinto de terciario) y referencias contrastadas.

La modificación del proyecto durante la obra es habitual pero está regulada. Las modificaciones sustanciales (afectan a volumetría, uso, superficie construida, configuración estructural) requieren proyecto modificado y nueva licencia. Las modificaciones no sustanciales (cambios menores de distribución interior, sustitución de materiales por equivalentes) se documentan como anexos al proyecto firmados por la dirección facultativa y se incorporan al certificado final de obra. Toda modificación debe quedar reflejada en los planos as-built (planos del estado final ejecutado).

En rehabilitaciones con ayudas Next Generation, el proyecto técnico incluye apartado específico de justificación del cumplimiento de los requisitos del programa correspondiente (ahorro de demanda energética ≥30 %, salto ≥2 letras CEE, etc.). Sin esta justificación técnica firmada, las ayudas no se conceden. La gestión integrada por agente rehabilitador suele incluir redacción del proyecto técnico como uno de sus servicios principales.