El 80 por ciento de los sobrecostes en una reforma se decide antes de que empiece la obra: materiales sin especificar, presupuesto sin desglose, contrato sin firmar. La preparación no es un trámite: es la inversión más rentable de la reforma.
Definir el alcance: parcial o integral
Decidir si se renuevan solo acabados (parcial) o se sustituyen también instalaciones (integral). Esta decisión condiciona el presupuesto, el plazo y el tipo de licencia.
Fijar el presupuesto máximo
Establecer un techo antes de pedir presupuestos. La regla: reservar un 10-15 por ciento adicional para imprevistos. Si el techo es 30.000 euros, el presupuesto del constructor debe quedar en 25.500-27.000 euros.
Medir la vivienda con cinta métrica
Metros cuadrados reales de suelo, paredes y techos por estancia. Los planos de escritura suelen tener un 3-8 por ciento de error respecto a la realidad.
Fotografiar el estado actual
Fotografiar cada estancia, instalaciones visibles (cuadro eléctrico, calentador, radiadores) y patologías detectables (humedades, grietas, suelo dañado). Documentación para el técnico y para comparar después.
Consultar la normativa municipal
Verificar en el departamento de urbanismo del ayuntamiento si la obra requiere licencia mayor, menor o declaración responsable. Gratuito y vinculante.
Decidir materiales principales antes de pedir presupuesto
Elegir tipo de suelo, calidad de cocina, tipo de sanitarios y grifería antes de pedir presupuestos. Sin esta decisión, los presupuestos serán incomparables.
Pedir tres presupuestos con el mismo documento base
Entregar a tres empresas el mismo documento con mediciones, materiales elegidos y alcance. Comparar línea a línea.
Verificar el seguro de RC del constructor
Pedir certificado del seguro de responsabilidad civil. Cobertura mínima recomendada: 300.000 euros.
Comprobar referencias de obras anteriores
Contactar con al menos dos propietarios que hayan reformado con la empresa elegida en los últimos 12 meses.
Firmar contrato con plazo y penalizaciones
Contrato escrito con fecha de inicio, fecha de entrega, penalización por demora (0,5-1 por ciento PEM por semana) y forma de pago por hitos.
Solicitar licencia o declaración responsable
Presentar la solicitud municipal con la documentación técnica necesaria (memoria técnica o proyecto visado según tipo de obra).
Encargar materiales con antelación
Los muebles de cocina, sanitarios especiales y carpintería a medida tienen plazo de entrega de 4 a 8 semanas. Encargar antes de empezar la obra evita parones.
Avisar a la comunidad de vecinos
Comunicar al presidente o administrador la fecha de inicio, la duración prevista y el horario de trabajo. Obligatorio en la mayoría de reglamentos de régimen interior.
Planificar alojamiento temporal si es integral
Una reforma integral de 10-16 semanas hace inhabitable la vivienda. Presupuestar alojamiento alternativo (alquiler temporal, familia, hotel) como parte del coste total.
Contratar seguro de obra si no lo tiene el constructor
Si el constructor no tiene póliza todo riesgo de obra, el propietario puede contratar un seguro temporal (200-500 euros por 3-4 meses) que cubra daños durante la ejecución.
Errores que este checklist evita
- Sobrecoste por extras: el 35-50 por ciento de los extras en obra se debe a materiales no especificados en el presupuesto. El paso 6 lo previene.
- Parón por licencia: iniciar obra sin licencia expone a paralización municipal. El paso 11 lo previene.
- Retraso por materiales: la cocina que tarda 6 semanas en llegar para la obra cuando no se encargó a tiempo. El paso 12 lo previene.
- Conflicto con vecinos: el paso 13 reduce los roces al mínimo.
Fuentes
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo antes hay que empezar a preparar una reforma?
El plazo de preparación recomendado es de 2 a 4 meses antes de la fecha deseada de inicio de obra. Las fases: definir alcance y presupuesto (semana 1-2), pedir y comparar presupuestos (semana 3-6), firmar contrato y solicitar licencia (semana 7-8), encargar materiales con plazo largo (semana 8-12). Si la obra requiere licencia de obra mayor, añadir 2-6 meses de trámite municipal al calendario.
¿Qué documentos necesito para empezar una reforma?
Para obra menor con declaración responsable: formulario municipal rellenado, presupuesto de la empresa, justificante de pago del ICIO y, según municipio, memoria técnica firmada por arquitecto técnico. Para obra mayor con licencia: proyecto básico y de ejecución visado por colegio profesional, estudio de seguridad y salud, presupuesto desglosado, justificante de pago del ICIO y tasa municipal.
Glosario relacionado
Términos de la preparación de la reforma.