Licencia de obra menor

La licencia de obra menor es el régimen administrativo aplicable a la mayoría de reformas residenciales que no afectan a elementos estructurales. Cubre intervenciones como cambio de suelos, alicatados, mobiliario fijo de cocina y baño, sustitución de instalaciones de fontanería y electricidad sin modificación del trazado general, mover tabiques no estructurales y cambiar carpintería interior. La regulación se articula a través de las ordenanzas urbanísticas municipales.

El procedimiento es más liviano que el de la obra mayor: no requiere proyecto técnico visado en la mayoría de los casos, basta con memoria descriptiva con presupuesto desglosado y planos del estado actual y reformado. La solicitud se presenta en registro electrónico del ayuntamiento con fotocopia del DNI del titular, justificante de pago de tasas y, en algunos casos, certificado de la comunidad de propietarios autorizando la obra cuando afecte a elementos comunes (uso de zonas comunes para acopio de materiales, paso de instalaciones por bajantes).

El plazo típico de concesión es de 15 a 45 días según ayuntamiento. Los ayuntamientos grandes han implementado procedimientos abreviados con plazo de 15 días para obras menores bien tipificadas, dejando el plazo más largo para casos de mayor complejidad o controversia urbanística.

El coste se compone del ICIO y de la tasa de licencia. El ICIO en obra menor se aplica habitualmente con tipo del 1-2 % del PEM (la mitad o dos tercios del aplicado a obra mayor en el mismo ayuntamiento), y la tasa de licencia suele ser fija con cuantía entre 50 y 250 euros según municipio. Algunos ayuntamientos contemplan bonificaciones del ICIO para obras de eficiencia energética también en régimen de obra menor: cambio de ventanas a modelo eficiente, instalación de aerotermia.

Es importante distinguir la licencia de obra menor de la declaración responsable: la primera implica autorización expresa del ayuntamiento (procedimiento corto pero con resolución administrativa), mientras que la segunda (regulada por la Ley 39/2015 PAC) permite iniciar inmediatamente la obra con control posterior. Cada ayuntamiento decide qué tipo de obras menores admiten declaración responsable y cuáles requieren licencia expresa.

Los plazos típicos de resolución de obra menor son: 15 a 30 días en municipios pequeños, 30 a 60 días en capitales medianas, 45 a 90 días en Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla. El silencio administrativo en obra menor es generalmente positivo (Ley 39/2015 PAC artículo 24), pero conviene verificarlo en la ordenanza local: en Madrid es positivo, en Barcelona la Ordenanza de Llicències i Comunicats lo declara expresamente positivo pasados 30 días en obras tipo C. La tasa municipal oscila entre 0,3 % y 1,5 % del presupuesto de ejecución material, más ICIO si la ordenanza lo aplica también a obras menores. La documentación habitual es: solicitud normalizada, descripción técnica firmada por técnico competente (si afecta a instalaciones), presupuesto y fotografías del estado actual. Iniciar antes de tener la resolución expone al titular a sanción de hasta el 100 % del coste de la obra.