1. Seguro de responsabilidad civil
El seguro de responsabilidad civil (RC) del constructor cubre los daños que la obra pueda causar a terceros (vecinos, zonas comunes del edificio, viandantes si hay andamio). Sin él, el propietario responde subsidiariamente. La cobertura mínima recomendada para reforma residencial es de 300.000 euros. Pedir siempre el certificado del seguro vigente antes de firmar el contrato; el certificado debe indicar el número de póliza, la aseguradora, la cobertura y la fecha de vencimiento.
Un constructor sin seguro de responsabilidad civil es un riesgo patrimonial directo para el propietario. Si un operario causa daños en la vivienda del vecino de abajo, el propietario de la obra responde si el constructor no tiene póliza.
2. Presupuesto cerrado y detallado
Un presupuesto fiable tiene entre 8 y 12 capítulos con mediciones reales, calidades especificadas (marca, modelo, referencia) y precio unitario por partida. Los presupuestos que dicen «porcelánico a elegir» o «grifería según catálogo» son cheques en blanco: el constructor elige el material más barato y cobra el precio del más caro. Además, el presupuesto debe incluir explícitamente gestión de residuos, ICIO municipal y partida de imprevistos (5-10 por ciento).
3. Contrato escrito con penalizaciones
El contrato de obra vincula al constructor con el presupuesto aceptado. Los cinco puntos mínimos que debe incluir:
- Identificación de las partes (nombre fiscal, CIF/NIF, domicilio).
- Descripción de la obra con referencia al presupuesto aceptado como anexo.
- Plazo de ejecución con fecha de inicio y fecha de entrega.
- Penalización por demora: habitualmente 0,5-1 por ciento del PEM por semana de retraso imputable al constructor.
- Forma de pago vinculada a hitos de obra (10-20 por ciento señal, pagos intermedios contra certificación, 10-15 por ciento final tras recepción).
4. Referencias verificables
Pedir al menos dos referencias de obras terminadas en los últimos 12 meses. Contactar directamente con los propietarios y preguntar tres cosas: si la obra terminó en plazo, si el precio final coincidió con el presupuesto y si recomendarían al constructor. Las fotos de obra en Instagram o la web del constructor son un primer filtro, pero no sustituyen a la conversación directa con un propietario que haya pasado por la experiencia completa.
5. Plazo de ejecución pactado
El plazo de obra debe figurar en el contrato con fecha calendario, no con un genérico «8-10 semanas». Los plazos orientativos para reforma integral: 10-16 semanas para piso de 70-90 metros cuadrados, 14-20 semanas para piso de 100-130 metros cuadrados. Si el constructor propone un plazo notablemente inferior al rango del mercado, conviene preguntar cómo piensa conseguirlo: un plazo agresivo puede significar más operarios simultáneos (lo que sube el coste) o esquinas recortadas en secado de mortero y pintura.
Cinco señales de alarma
- Pide más del 30 por ciento por adelantado sin haber empezado la obra.
- No tiene seguro de RC o se niega a mostrarlo.
- Presupuesto de una página sin desglose de partidas ni mediciones.
- No quiere firmar contrato escrito o propone «hacerlo sobre la marcha».
- Precio muy por debajo del mercado (más de un 30 por ciento menos que las otras dos ofertas): o está recortando calidad sin decirlo, o va a generar extras durante la obra.
Dónde buscar empresas fiables
- Marketplaces de presupuestos (Habitissimo, Cronoshare, Hello Houseando): filtran empresas con seguro y valoraciones. Útiles como primer contacto.
- Colegios profesionales (CSCAE, CGATE): algunos colegios mantienen listados de constructores con los que trabajan sus colegiados.
- Boca a boca del barrio o del edificio: la mejor referencia es un vecino que acaba de reformar y está satisfecho.
- Arquitecto o aparejador que ha redactado el proyecto: la dirección facultativa suele tener contacto con constructores de confianza.
Fuentes
Preguntas frecuentes
¿Cómo saber si una empresa de reformas es fiable?
Cinco comprobaciones antes de firmar. Primera, pedir el certificado del seguro de responsabilidad civil vigente (cobertura mínima recomendada 300.000 euros). Segunda, verificar que la empresa está dada de alta en el IAE (Impuesto de Actividades Económicas) con el epígrafe correspondiente a construcción o reformas. Tercera, pedir al menos dos referencias de obras terminadas en los últimos 12 meses y contactar directamente con los propietarios. Cuarta, comprobar que el presupuesto detalla marca, modelo y referencia de cada material principal. Quinta, firmar contrato escrito con plazo de ejecución, penalizaciones por demora y forma de pago vinculada a hitos de obra.
¿Cuántos presupuestos pedir antes de decidir?
Tres presupuestos como mínimo, todos basados en el mismo documento de especificaciones (misma marca de porcelánico, misma referencia de encimera, mismos puntos eléctricos). Sin un documento base común, los presupuestos son incomparables: uno puede incluir gestión de residuos y otro no, uno puede presupuestar porcelánico de 15 euros por metro cuadrado y otro de 35. La diferencia habitual entre el presupuesto más caro y el más barato de tres ofertas comparables es del 15-25 por ciento.
¿Hay que pagar una señal antes de empezar la obra?
Es práctica habitual del sector pagar una señal del 10 al 20 por ciento del presupuesto total al firmar el contrato, vinculada al acopio de materiales. El resto se paga contra certificaciones de obra ejecutada (habitualmente 2-3 pagos intermedios) y un 10-15 por ciento final tras la recepción de obra y la verificación de que todo funciona. Nunca pagar más del 30 por ciento antes de que la obra haya comenzado materialmente. Un constructor que exige el 50 por ciento por adelantado sin haber empezado es una señal de alarma.
¿Es obligatorio firmar contrato de obra?
No existe obligación legal de contrato escrito para obra menor, pero es muy recomendable. Sin contrato, el propietario carece de base documental para reclamar en caso de incumplimiento de plazos, defectos de ejecución o abandono de obra. El contrato debe incluir como mínimo: identificación de las partes, descripción de la obra con referencia al presupuesto aceptado, plazo de ejecución, precio total con IVA, forma de pago por hitos, penalización por demora (habitual: 0,5-1 por ciento del PEM por semana de retraso), obligación de seguro y resolución de controversias.
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