Vicio redhibitorio

El vicio redhibitorio es una figura del derecho civil clásico que ampara al adquirente o propietario frente a defectos ocultos que existían en la cosa en el momento de su entrega pero que solo se manifiestan o se conocen después. El artículo 1484 del Código Civil define el vicio como aquel defecto oculto que «hace impropia la cosa para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella». Es por tanto un concepto más amplio que el simple defecto de obra: incluye también vicios estructurales del inmueble ya existente sobre el que se actúa.

En el contexto de la reforma residencial, el vicio redhibitorio tiene dos planos. Primero, los vicios del inmueble preexistente que el propietario adquirió: humedades estructurales no declaradas, fallos de cimentación, plagas no visibles. La acción se ejerce frente al vendedor según artículos 1484 a 1490 del Código Civil con plazo de seis meses desde la entrega para reclamar (acción de saneamiento). Segundo, los vicios de la obra ejecutada por el contratista: defectos de ejecución que solo se manifiestan después de la recepción. Aquí concurren tanto el régimen civil de vicios ocultos como el régimen específico de las garantías LOE (artículos 17-19).

La diferencia operativa entre vicio redhibitorio civil y garantías LOE es relevante. El vicio redhibitorio civil exige acreditar tres elementos: que el defecto existía antes de la entrega; que era oculto (no detectable con inspección razonable); y que la cosa resultaba impropia para su uso o devaluada. Las garantías LOE no exigen probar que el vicio existía antes: la sola manifestación del daño dentro del plazo de garantía (10, 3 o 1 año según naturaleza) hace presumir responsabilidad del agente correspondiente, salvo prueba en contrario.

Para reformas con contratista, la combinación habitual en sede judicial es ejercitar primero las garantías LOE (más favorables al propietario en cuanto a carga de la prueba) y, en caso de prescripción de éstas, recurrir al régimen general de vicios ocultos del Código Civil. La acción civil de vicios ocultos contra el contratista puede ejercitarse hasta los seis meses desde el descubrimiento del defecto, con plazo máximo de quince años desde el contrato.

Para reformas en inmuebles adquiridos recientemente, el plazo de seis meses para reclamar vicios redhibitorios al vendedor es muy corto. Por eso conviene realizar inspección técnica completa en los primeros meses tras la compraventa: si se detectan humedades, fallos estructurales, instalaciones obsoletas no declaradas o problemas de aislamiento no aparentes, la reclamación al vendedor puede recuperar parte del precio o exigir reparación previa a la reforma. La inspección profesional cuesta entre 400 y 1.000 € para una vivienda media y suele amortizarse si encuentra al menos un vicio significativo.

En la práctica, la jurisprudencia española es exigente con la prueba del carácter oculto del vicio: si el defecto era detectable con una inspección razonable (por ejemplo, una grieta visible en una pared maestra), no se considera oculto y la acción no prospera. Por eso es importante documentar el estado del inmueble al momento de la compra y, en lo posible, obtener inspección técnica con informe firmado que después sirva de soporte probatorio. La fotografía sin firma técnica tiene valor limitado en pericial.