Cronograma fase a fase
Las 9 fases de una reforma integral siguen una secuencia obligada por los tiempos de secado de materiales y por la dependencia de unas instalaciones sobre otras. Esta tabla refleja la duración típica de cada fase para un piso de 90 m² con redistribución moderada (cambio de ubicación de cocina o baño, derribo de uno o dos tabiques no estructurales):
| Fase | Duración | Detalle |
|---|---|---|
| 1. Tramitación administrativa previa | 90-150 días naturales | Proyecto técnico visado + Estudio de Seguridad y Salud + licencia municipal según CCAA. Andalucía 30-60 días con LISTA. Madrid/Barcelona 90-150 días naturales. |
| 2. Demolición y retirada de escombros | 5-10 días | Vaciado de la vivienda. Contenedor RCD. Apuntalamientos si hay tabiques de carga afectados. |
| 3. Albañilería estructural | 7-12 días | Tabiques nuevos, paso de instalaciones, recibidos de marcos, regularización de suelos. Si hay vigas IPN/HEB por derribo de carga, +3-5 días. |
| 4. Instalaciones (electricidad + fontanería + climatización) | 10-15 días | Cuadro general nuevo, cableado completo según REBT, puntos de luz y enchufes, fontanería con desagües, instalación caldera o aerotermia + radiadores o suelo radiante. |
| 5. Alicatado y pavimentos | 10-15 días | Cocina + 2 baños (paredes y suelo) + pavimento del resto de la vivienda (gres porcelánico, parquet, vinílico). Secado entre capas crítico. |
| 6. Falsos techos y carpintería | 5-8 días | Falsos techos de pladur con luminarias empotradas, carpintería interior (puertas y armarios), molduras si aplica. |
| 7. Pintura y acabados finales | 5-8 días | Pintura plástica techos y paredes, esmalte sobre carpintería y radiadores, mecanismos eléctricos finales, conexión sanitarios. |
| 8. Mobiliario de cocina y baños | 5-7 días | Montaje de muebles de cocina, encimera, electrodomésticos. Mueble bajo lavabo y mampara. Conexiones de agua y gas. |
| 9. Limpieza fin de obra + recepción | 2-3 días | Limpieza profesional de cristales, restos de obra, sanitarios. Verificación con propietario. Certificado final si hay obra mayor. |
Cómo evitar retrasos típicos
Tres palancas principales: (1) cerrar materiales antes de iniciar obra — encimera Silestone, ventanas, mobiliario cocina premium tienen plazos de fabricación 4-10 semanas, conviene encargarlos al firmar el contrato no al llegar la fase; (2) inspección previa de patologías ocultas — endoscopia de muros y revisión de bajantes por cámara antes de empezar puede detectar humedades o taponamientos que se gestionan antes de iniciar obra; (3) iniciar tramitación licencia/declaración responsable al firmar contrato — si la obra requiere licencia mayor, el plazo de 90-150 días naturales debe correr en paralelo a la preparación de materiales para no acumular esperas.
Coste estimado en gama media 90 m²
Una reforma integral de 90 m² gama media oscila entre 54.000 y 90.000 € en 2026 (600-1.000 €/m² instalado con factor CCAA medio). Madrid/Barcelona suma 15-25 %; Extremadura/Castilla La Mancha resta 10-15 %. Para tu caso específico usa la calculadora de presupuesto reforma. La calculadora de financiación compara préstamo personal vs hipoteca verde si el importe se financia.
Tramitación administrativa + incentivos vigentes
Una reforma integral con redistribución estructural o afectación de fachada requiere licencia obra mayor (plazo 90-150 días naturales según CCAA). Hasta el 30 de junio de 2026, la obra con mejora térmica acreditada podía acogerse a las ayudas Next Generation del RD 853/2021: el Programa 3 de rehabilitación a nivel de edificio y el Programa 4 de vivienda individual (40 % con tope 3.000 € o 7.500 € si mejoraba ≥2 letras CEE). Ese plazo ya venció: las convocatorias están cerradas a nuevas solicitudes, y la prórroga del RD 326/2026 solo permite seguir ejecutando los expedientes ya concedidos de los programas de edificio y barrio; el Programa 4 quedó fuera. El incentivo abierto hoy es la deducción estatal en el IRPF (20 %, 40 % o 60 % según la mejora energética acreditada, con bases máximas de 5.000, 7.500 y 15.000 €): los dos primeros tramos cubren pagos hasta el 31 de diciembre de 2026 y el del 60 %, propio del edificio completo, hasta el 31 de diciembre de 2027. Detalle del flujo en Next Generation y por CCAA en ayudas autonómicas.
Costes ocultos típicos que no aparecen en el presupuesto inicial
Cinco costes que aparecen recurrentemente en reformas integrales y que muchos presupuestos iniciales no recogen explícitamente. Primero, tasa por contenedor de obra y gestión de residuos construcción-demolición: 280-650 € por contenedor según ayuntamiento y tipo de residuo, con 2-4 contenedores típicos en reforma 90 m² (total 600-2.000 €). Segundo, arqueta de saneamiento y conexión a red municipal si la vivienda tiene patologías de bajante o saneamiento: 800-2.500 € puntuales. Tercero, retoques sobre patologías detectadas al desnudar paramentos: humedades por capilaridad, instalaciones eléctricas antiguas que requieren sustitución completa, bigas o viguetas con corrosión leve. En reforma de edificio anterior a 1980 conviene presupuestar un 8-12 % de partida reservada para imprevistos. Cuarto, certificado final de obra y registro: 350-650 € si la obra requiere proyecto técnico. Quinto, seguros y avales: aval bancario que algunos ayuntamientos exigen al contratista (Madrid, Barcelona: 1.000-3.000 € a anticipar, devueltos al final). Total imprevistos racionales: 8-15 % del PEM.
Vivir en la vivienda durante la obra: opción y coste real
La reforma integral con redistribución es prácticamente incompatible con vivir en la propia vivienda: derribo de tabiques, polvo permanente, cortes prolongados de agua y electricidad, ausencia de cocina y baño operativos durante semanas. Las dos opciones realistas son alquiler temporal en la misma ciudad (típicamente 1.200-2.200 €/mes durante 3-4 meses en capitales medianas, 2.500-4.500 €/mes en Madrid o Barcelona) o acomodo en casa de familiares. Los gastos adicionales del alquiler temporal suelen suponer entre 4.000 € y 18.000 € al coste total de la reforma según ciudad y duración. Algunas empresas ofrecen ejecución por fases manteniendo zonas operativas (típicamente baño 1 mientras se reforma baño 2, cocina improvisada en salón, etc.) lo que evita mudanza completa a costa de alargar el plazo total de obra entre 3 y 6 semanas adicionales. Para familias con niños pequeños o personas mayores en casa, el alquiler temporal suele ser la opción menos estresante a pesar del coste.
Director de obra: arquitecto vs arquitecto técnico
Una reforma integral con licencia mayor requiere proyecto técnico y dirección facultativa. La normativa española distingue dos figuras complementarias: el arquitecto (titulado superior) es el director de obra responsable del proyecto arquitectónico, distribución y elementos estructurales; el arquitecto técnico (titulado de grado o arquitectura técnica anterior) es el director de la ejecución material, responsable del control de calidad y seguimiento técnico diario en obra. En reformas integrales con redistribución y sin afectación estructural (caso más frecuente) la dirección puede recaer solo en arquitecto técnico, lo que reduce los honorarios entre el 30 % y el 45 % respecto a la dirección por arquitecto. Si hay modificación de elementos estructurales (vigas, pilares, derribo de muros de carga) el arquitecto colegiado es obligatorio. Para evitar ambigüedades, en el contrato de obra conviene especificar qué tipo de dirección incluye, número mínimo de visitas a obra (8-12 visitas en reforma de 90 m² es estándar) y entrega de certificado final de obra firmado por el director.