Cómo funciona en Madrid
Madrid cambió de lógica con la reforma de la Ley del Suelo autonómica de 2020 y la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas, publicada en el BOCM el 17 de mayo de 2022. La regla general ya no es la licencia sino la declaración responsable: la ordenanza la aplica a todo lo que no esté expresamente sujeto a licencia, y por debajo deja sin ningún título la sustitución de acabados de una vivienda —suelos, alicatados, yesos y pinturas— y la renovación de la instalación eléctrica o del aire acondicionado, siempre que el edificio no esté protegido. Eso no exime de dos permisos que se olvidan a menudo: el de retirada de residuos y el de ocupación de la vía pública.
La frontera está en el proyecto técnico. Una reforma que tira tabiques sin tocar la estructura, la volumetría ni la composición exterior va por declaración responsable; una que interviene en el sistema estructural o en la envolvente y exige proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación, por licencia. Las ventanas están en medio: si se sustituyen manteniendo el diseño de la fachada, basta la declaración; si el edificio está catalogado o el cambio altera la composición exterior, hace falta licencia. Convertir un local en vivienda dentro de un edificio residencial también puede ir por declaración responsable, porque no cambia el uso característico del edificio, salvo que las obras exijan proyecto; antes de comprar el local conviene comprobar en el planeamiento que la vivienda está admitida en esa planta.
En dinero, la tasa no es un porcentaje: las obras de acondicionamiento con declaración responsable pagan 271,01 € hasta 150 m², más un tramo por cada 100 m² adicionales, y cada nueva comprobación por deficiencias cuesta un 10 % de la tasa. El ICIO es del 3,75 % del presupuesto, así que una reforma de 25.000 € paga 937,50 € de impuesto además de la tasa. La licencia se resuelve en tres meses y, si el Ayuntamiento no contesta, el silencio es negativo: se entiende denegada. Las entidades colaboradoras urbanísticas (ECU) son voluntarias, pero acortan ese plazo a un mes desde su certificado de conformidad. Al terminar una obra con declaración responsable hay quince días para comunicar su final.
Cuánto cuesta: tasa e ICIO
Tasa municipal. La tasa por prestación de servicios urbanísticos no es un porcentaje del presupuesto sino una tarifa por tipo de obra y superficie. En una declaración responsable de obras en edificios, las obras de acondicionamiento pagan 271,01 euros hasta 150 m², más un tramo adicional por cada 100 m² o fracción de exceso. (ordenanza fiscal)
ICIO. El impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras es del 3,75 % del presupuesto de ejecución material. Bonificación del 70 % para obras de rehabilitación o regeneración de edificios residenciales en áreas de rehabilitación declaradas que obtengan la calificación de actuación protegida, del 95 % para instalaciones de energía solar de autoconsumo (térmica o eléctrica) y del 20 % para puntos de recarga de vehículos eléctricos. No se aprecia una bonificación específica por accesibilidad ni por casco histórico. (ordenanza del ICIO) Puedes calcularlo con tu presupuesto en la calculadora del ICIO de Madrid, que también recoge el IBI y sus bonificaciones.
Plazos y silencio administrativo
La licencia urbanística debe resolverse y notificarse en un máximo de tres meses desde que la solicitud entra en el registro municipal; transcurrido el plazo sin notificación, la solicitud se entiende desestimada por silencio administrativo. En la declaración responsable la obra puede empezar desde su entrada en el Registro del Ayuntamiento, siempre que se acompañe la documentación obligatoria, el pago de la tasa y del ICIO. (fuente)
Contenedor y andamio en la calle
Los andamios y vallas en la vía pública pagan la tasa por utilización privativa o aprovechamiento especial del dominio público local, calculada según la superficie y el vuelo ocupados y la categoría de la calle. (fuente)
Cómo se presenta
El trámite se llama «Declaración responsable urbanística (o licencia urbanística), ante el Ayuntamiento de Madrid o con una entidad colaboradora urbanística» y se presenta en la sede electrónica del Ayuntamiento. Existen entidades colaboradoras urbanísticas (ECU), entidades privadas acreditadas que verifican la documentación y emiten un certificado de conformidad. Acudir a ellas es voluntario, a elección del titular, y no supone un trato diferente por parte del Ayuntamiento.
Lo que conviene saber en Madrid
- Con una entidad colaboradora urbanística, el Ayuntamiento tiene un mes para resolver la licencia una vez emitido el certificado de conformidad. (fuente)
- En edificios catalogados o con protección, las actuaciones que afecten a los elementos protegidos requieren licencia; la declaración responsable debe indicar expresamente que no se actúa sobre un inmueble de máxima protección. (fuente)
- Si la primera comprobación obliga a subsanar deficiencias, cada nueva comprobación cuesta un 10 % de la tasa ya pagada. (fuente)
- Tras terminar una obra con declaración responsable hay quince días para comunicar su finalización al Ayuntamiento. (fuente)
El resto del expediente
La norma autonómica que fija qué obras van por licencia y cuáles por declaración responsable está en la ficha de licencias de obra en la Comunidad de Madrid. Si dudas de si tu obra es menor o mayor, la guía de obra menor y obra mayor explica los criterios, y la de licencia o declaración responsable, qué responsabilidad asumes al firmar la declaración. Para el coste de la obra en sí, la guía del presupuesto de una reforma.
Fuentes
- Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid
- Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, Artículos 152, 155 y 160
- Ordenanza fiscal de la tasa urbanística de Madrid
- Ordenanza fiscal del ICIO de Madrid
- Ocupación de la vía pública por obras
Guía divulgativa basada en las ordenanzas vigentes a 12 de octubre de 2026. No sustituye la consulta al Ayuntamiento ni el criterio del técnico que firme la obra: la calificación final de cada obra la hace el servicio de urbanismo.