Por qué reformar la vivienda cuesta hoy un tercio más que hace dos años.
El propietario que pidió tres presupuestos para reformar su piso en el primer trimestre de 2024 y volvió a pedirlos a principios de 2026 se encontró, casi sin excepciones, con una sorpresa común: las mismas obras, los mismos metros cuadrados y la misma gama de acabados habían subido entre un treinta y un treinta y cinco por ciento. No es una anomalía individual ni una mala interpretación de los presupuestos: es lo que recoge el Índice de Coste de la Construcción que el INE publica mes a mes para el sector residencial. Esta pieza desmonta las cuatro causas estructurales que hay detrás del fenómeno, con datos atribuidos a fuentes oficiales y declaraciones públicas de las patronales y los sindicatos del sector.
Nota metodológica. Las cifras de inflación que se manejan en esta pieza proceden, por orden, del Índice de Coste de la Construcción de edificios residenciales (ICCG) del Instituto Nacional de Estadística; del Observatorio Industrial publicado por la Confederación Nacional de la Construcción (CNC); de los muestreos trimestrales de presupuestos cerrados que publican los marketplaces Habitissimo, Cronoshare y Hello Houseando; y del propio convenio general del sector de la construcción 2023-2026 publicado en el BOE de 19 de septiembre de 2023. Las declaraciones citadas son públicas y van con atribución completa y enlace a la fuente original.
La cifra fría, antes de los matices
Inflación específica reforma residencial 2024-2026
+30-35 %
La subida acumulada del coste real recibido por el propietario duplica la inflación general española en el mismo periodo, según muestreos trimestrales de marketplaces e índices oficiales.
Cualquier conversación sobre encarecimiento del sector empieza por un dato y termina por una decena de matices. Empecemos por el dato. Entre el primer trimestre de 2024 y el primer trimestre de 2026, el Índice de Coste de la Construcción para edificios residenciales que publica el Instituto Nacional de Estadística acumula una subida de aproximadamente el veinte por ciento, según las series mensuales publicadas en el portal del INE. Ese índice mide solo el coste de producción —materiales más mano de obra directa— y no incluye el margen comercial ni los gastos generales de las empresas. Cuando se cruza con el precio efectivo que recibe el propietario final, la subida real en presupuestos cerrados de reforma integral se mueve entre el treinta y el treinta y cinco por ciento en el mismo periodo, según los muestreos trimestrales de los principales marketplaces del sector.
Es una desviación significativa respecto a la inflación general española —que en el mismo periodo se quedó en torno al ocho por ciento acumulado— y respecto a la inflación que mide el IPC de servicios. La reforma residencial, como categoría de gasto, ha protagonizado un encarecimiento muy por encima del promedio del Índice de Precios al Consumo, y conviene entender por qué para decidir con criterio en qué momento y bajo qué condiciones contratar.
La reforma residencial sube entre el treinta y el treinta y cinco por ciento desde 2023. La inflación general española, en el mismo periodo, se queda en torno al ocho.
Los cuatro motores detrás de la subida
No hay una causa única. Lo que hay es una combinación de cuatro presiones simultáneas, dos por el lado de la oferta y dos por el lado de la demanda, que se han retroalimentado en el periodo 2023-2026 y que probablemente seguirán activas durante el resto de la década.
- Mano de obra cualificada en escasez crónica. El convenio general del sector de la construcción acumula subidas salariales del 4-6 % anual desde 2023, recogidas en el Convenio Colectivo General del Sector de la Construcción 2023-2026 (BOE 2023-09-19). A esa presión se suma la jubilación masiva de oficiales cualificados sin relevo generacional suficiente: la Fundación Laboral de la Construcción estima un déficit estructural de 250.000 trabajadores cualificados para 2027, lo que tensa al alza la tarifa horaria efectiva. El resultado: el precio hora del oficial de albañilería en Madrid pasó de los 22-28 € de 2024 a los 28-35 € actuales.
- Materiales: efecto retardado de la crisis energética. Los materiales de construcción con alta intensidad energética —cemento, ladrillo, vidrio, cerámica, aluminio— absorbieron la subida del gas natural de 2022 y trasladaron parte del coste a precios finales con un retardo de doce a dieciocho meses. Según el Índice de Coste de la Construcción para edificios residenciales (ICCG) que publica mensualmente el INE, los materiales subieron entre un 18 y un 25 % entre el primer trimestre de 2023 y el primer trimestre de 2026, con la cerámica y el vidrio templado liderando el repunte.
- Demanda inflada por las ayudas Next Generation. La paradoja del Plan de Recuperación es que su propio éxito empuja al alza los precios del sector. Las ayudas Next Generation movilizaron a partir de 2022 una demanda concentrada de rehabilitación energética que las empresas instaladoras no pudieron absorber sin tensión en sus tarifas. En 2024-2025, las instalaciones de aerotermia y SATE multiplicaron por tres su volumen anual frente a 2021, y las empresas con capacidad real para entregar trabajos certificables ajustaron precios al alza por la cola de pedidos.
- Tipos de interés y financiación de las contratas. Las pequeñas y medianas empresas de reforma —que representan más del 80 % del sector según la Confederación Nacional de la Construcción (CNC)— financian sus compras de material con líneas de crédito a corto plazo. La subida del Euríbor entre 2022 y 2024 encareció esa financiación entre tres y cinco puntos, y ese coste financiero acabó repercutido en presupuesto final. Aunque el Euríbor bajó parcialmente en 2025, la traslación a tarifa al consumidor final fue asimétrica: los presupuestos subieron rápido y bajan despacio.
Lo que dicen patronal y sindicato sobre la subida
La conversación pública sobre el encarecimiento del sector suele polarizarse entre dos relatos. El de las patronales —que centra el foco en la presión sobre la oferta y en la falta de oficios cualificados— y el de los sindicatos —que recuerda que el salario real del oficial de la construcción aún no ha recuperado el nivel anterior a la crisis de 2008—. Ambas lecturas son compatibles y ambas son útiles para entender por qué los precios no van a bajar en el corto plazo.
«El sector vive una doble presión sin precedentes: una demanda inflada artificialmente por los fondos europeos y una oferta de mano de obra cualificada que no se renueva. Mientras no resolvamos el problema estructural de la formación profesional dual en construcción, los precios seguirán moviéndose al alza por encima del IPC general.»
Juan Lazcano, Presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC).
Fuente: Declaraciones recogidas en el Observatorio Industrial CNC, ejercicio 2025.
«La subida salarial pactada en el convenio sectorial 2023-2026 no recupera lo perdido por la inflación previa de 2021-2023. El trabajador cualificado de la construcción gana hoy, en euros constantes, lo mismo que en 2008. Hablar de inflación de precios sin contextualizar lo que llevan años perdiendo los oficiales es contar la mitad de la película.»
Pedro Hojas, Secretario General de la Federación de Construcción y Servicios de CCOO.
Fuente: Declaraciones públicas Federación CCOO Construcción y Servicios.
El diagnóstico cruzado es elocuente. Hay una restricción real de oferta cualificada, hay una recuperación salarial pendiente desde 2008 y hay una demanda inflada por dinero público europeo que ha encarecido todo lo que se mueve dentro del sector. Por separado, ninguno de los tres factores explica la inflación que está registrando el ICCG. Juntos, sí.
El caso real que ilustra el problema
*Nombre ficticio. Caso compuesto a partir de datos reales de mercado.*
El propietario al que llamamos Andrés —cuyo presupuesto en Patraix, Valencia, se audita con detalle en la auditoría de cinco presupuestos compartidos en foros— recibió en febrero de 2024 ofertas en la horquilla de 54.000 a 63.000 euros para una reforma integral de 90 m² gama media. Otro propietario del mismo barrio que pidió presupuestos por la misma reforma en marzo de 2026 recibió ofertas entre 71.000 y 84.000 euros, lo que en términos relativos supone una subida del treinta y dos por ciento de media en el rango bajo y del treinta y tres por ciento en el rango alto. El perfil técnico de la obra es idéntico —cocina, dos baños, instalaciones nuevas, suelos, pintura— y el código postal es el mismo. La diferencia, en estos dos años, es la inflación específica del sector que se ha descrito.
El detalle relevante es que ese sobrecoste no se reparte uniformemente entre partidas. Cuando se desglosa, el oficial cualificado y los materiales energo-intensivos —cerámica, vidrio, aluminio— suben notablemente por encima del promedio, mientras que partidas como la pintura plástica estándar o los sanitarios de gama media se mueven cerca de la inflación general. Quien quiera moderar la subida en su presupuesto puede negociar más en las partidas elásticas y aceptar la subida estructural en las que no lo son.
Las ventanas de oportunidad que siguen abiertas
Si los precios no van a bajar en el horizonte previsible y la rehabilitación termina siendo obligatoria a partir de 2030 con la transposición de la directiva EPBD revisada, la pregunta operativa deja de ser «cuándo comprará más barato» y se convierte en «cómo evitar pagar incluso más adelante». Con las convocatorias Next Generation ya cerradas —el plazo de ejecución del PRTR venció el 30 de junio de 2026—, estas son las palancas que siguen abiertas en la segunda mitad de 2026, y conviene articularlas con tiempo:
La deducción del IRPF, tras el cierre de Next Generation. La palanca que dominó el ciclo —combinar la ayuda autonómica del Programa 4 o del Programa 3 con la deducción estatal del Real Decreto-ley 19/2021, una articulación que podía dejar el coste efectivo neto de una rehabilitación profunda en el quince a veinticinco por ciento del bruto— cerró el 30 de junio de 2026, fecha límite de ejecución del PRTR: el Programa 4 quedó sin prórroga y el Programa 3 continúa únicamente para los expedientes ya concedidos, que ejecutan con la prórroga del RD 326/2026. Lo que sigue plenamente abierto es la deducción estatal del IRPF: el 20, el 40 o el 60 por ciento de lo pagado según la mejora acreditada. Los dos primeros tramos, de vivienda individual, cubren pagos hechos hasta el 31 de diciembre de 2026; el del 60 por ciento, reservado a las actuaciones de edificio completo, llega hasta el 31 de diciembre de 2027. En ambos casos el certificado posterior debe emitirse antes del 1 de enero de 2028. Más detalle en la guía completa de Next Generation y en la guía de la deducción del Real Decreto-ley 19/2021.
La hipoteca verde como vehículo financiero principal. Cuando la reforma incluye una mejora energética acreditable con certificado, las hipotecas verdes ofrecen tipos de interés bonificados que se mueven entre uno y dos puntos por debajo de la convencional. El ahorro financiero acumulado a veinte años se mueve entre los cinco mil y los doce mil euros para una hipoteca de cien mil euros destinada a obra. La pieza específica sobre el tema está en hipoteca verde para reformar.
El momento del año. La mano de obra cualificada cobra más en primavera y verano por presión estacional acumulada de la temporada de obra. Los presupuestos firmados en septiembre, octubre y enero suelen ajustarse mejor que los que se cierran entre marzo y junio. No es un descuento dramático —tres a siete puntos sobre el presupuesto base, según muestreos sectoriales—, pero aplicado sobre una integral de setenta mil euros son entre dos mil cien y cuatro mil novecientos euros que el propietario informado puede llevarse a casa simplemente eligiendo cuándo firma.
La fiscalidad de la compra previa. En las operaciones que combinan adquisición de vivienda usada y reforma profunda inmediata, la primera línea de ahorro está antes de la obra: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales se mueve entre el 4 % de régimen foral del País Vasco y el 13 % de los tramos altos en Baleares. Sobre una vivienda de 240.000 euros, la horquilla es 9.600 euros en un extremo y 31.200 euros en el otro. Verificar la bonificación autonómica aplicable antes de firmar escritura puede liberar entre cinco mil y quince mil euros adicionales para la rehabilitación posterior, según el perfil del comprador.
Sobre las fuentes y la metodología de esta pieza
Las cifras que se citan en este análisis están todas atribuidas a fuentes públicas verificables: el portal del Instituto Nacional de Estadística para los índices ICCG, el Boletín Oficial del Estado para el convenio general del sector de la construcción, el Observatorio Industrial de la Confederación Nacional de la Construcción para los datos sectoriales agregados y los muestreos públicos trimestrales de Habitissimo, Cronoshare y Hello Houseando para los precios efectivos de mercado. Las declaraciones citadas en bloque son públicas y se referencian con la fuente y la URL del original cuando está disponible. Si detectas un dato desfasado o quieres sugerir una corrección documentada, escríbenos a hola@guiareformas.es.