La deducción del 60 % del IRPF
que la mayoría de propietarios no usa.
Entre las tres deducciones del IRPF para rehabilitación energética residencial previstas en el Real Decreto-ley 19/2021, la del 60 por ciento sobre obra en edificios residenciales completos es, con diferencia, la más generosa. Y es, con diferencia, la menos usada por propietarios particulares. La razón de la infrautilización no es técnica ni económica: es organizativa.
Cuando se habla del marco fiscal de rehabilitación residencial en España, la conversación pública se centra casi siempre en las dos primeras deducciones: la del 20 por ciento sobre reforma de mejora energética leve y la del 40 por ciento sobre rehabilitación profunda individual. La tercera deducción, la del 60 por ciento sobre obra en edificios residenciales completos, aparece marginalmente en la comunicación institucional y casi nunca proactivamente en la conversación entre propietario y administrador de fincas. La consecuencia operativa es que el instrumento más generoso disponible está infrautilizado por desconocimiento de su existencia práctica, no por imposibilidad técnica de aplicarlo.
Deducción del IRPF sobre obra en edificios residenciales completos con mejora acreditada
60 %
La deducción del Real Decreto-ley 19/2021 sobre obras en edificios residenciales completos que acrediten reducción ≥30 % del consumo de energía primaria no renovable o mejora a calificación A o B del CEE. Vigente hasta 31 de diciembre de 2027. Base anual deducible hasta 5.000 € por propietario y por ejercicio fiscal.
Por qué tres requisitos cortan el acceso real
La deducción del 60 por ciento es generosa pero no gratuita. Tres requisitos cortan el acceso real para propietario particular que no actúa con planificación deliberada.
Requisito 1: edificio residencial completo. La deducción no aplica a vivienda individual aunque la mejora energética sea idéntica. Si tu vecino y tú reformáis vuestro piso individualmente con aerotermia + autoconsumo + ventanas, accedéis ambos a la deducción del 40 por ciento máximo, no a la del 60. Para la del 60 hay que ejecutar obra sobre el edificio completo: fachada (SATE), cubierta (aislamiento), sistemas centralizados (caldera comunitaria sustituida por aerotermia centralizada). La consecuencia operativa: la decisión deja de ser individual y se convierte en colectiva, con todas las complicaciones de coordinación entre propietarios que eso implica.
Requisito 2: mejora energética acreditada con umbral cuantitativo. La obra debe reducir el consumo de energía primaria no renovable al menos un 30 por ciento o llevar la vivienda a calificación A o B del Certificado de Eficiencia Energética. No basta con rehabilitar — la mejora debe acreditarse con certificado técnico posterior emitido por certificador habilitado. El coste del certificado posterior es marginal (300-500 € típicos) pero el riesgo de no alcanzar el umbral es real: rehabilitación que parecía suficiente puede quedar en el 27-29 por ciento de mejora acreditada, fuera del umbral.
Requisito 3: ejecución antes del 31 de diciembre de 2027. La deducción tiene plazo fijo de ejecución. La obra debe estar finalizada (no iniciada, finalizada) en ejercicio 2027 a más tardar para que la declaración del IRPF en mayo-junio de 2028 pueda incluir la deducción. Combinado con el plazo realista de 12-24 meses entre acuerdo de junta y finalización de obra, la ventana operativa real para edificios que arrancan el proceso en 2027 es muy ajustada y prácticamente cerrada.
La deducción del 60 por ciento no está pensada para vivienda individual. Es deliberadamente un incentivo colectivo orientado a desbloquear la rehabilitación profunda de comunidades de propietarios — el segmento más complejo del parque residencial español y el que mayor impacto agregado tiene sobre la transición energética. Quien no organiza la decisión colectiva no captura el incentivo.
Cómo construir el acuerdo comunitario en 2027
Para edificios donde todavía hay margen operativo realista de acometer obra en ejercicio 2027, la secuencia para construir el acuerdo comunitario tiene cuatro pasos operativos.
- Diagnóstico técnico previo encargado a arquitecto colegiado: certificado energético actual del edificio, evaluación de actuaciones viables (fachada, cubierta, sistemas centralizados), proyección de mejora acreditable post-obra. Coste 800-2.500 € según tamaño de edificio, asumible por la comunidad como gasto preparatorio.
- Memoria económica con desglose por vecino y articulación de instrumentos: coste bruto por piso, derrama distribuida según cuota, ayuda Next Gen Programa 3 estimada, deducción del IRPF del 60 % aplicable, coste neto efectivo por piso. El propietario que ve el coste neto (no el bruto) suele aprobar mientras el que solo ve el bruto vota en contra.
- Junta general extraordinaria con mayoría cualificada: tres quintos de propietarios y tres quintos de cuotas según artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal para obras de mejora no estrictamente necesarias. La obra de rehabilitación energética encaja en este régimen.
- Tramitación administrativa con organismo autonómico competente y arquitectura técnica: solicitud de Programa 3 antes de iniciar obra (requisito obligatorio), licencia municipal o declaración responsable según régimen aplicable, contratación de ejecutor y supervisión de obra.
Para profundizar
La cobertura completa del marco de ayudas Next Generation con sus seis programas y la articulación con la deducción del IRPF está en el silo de ayudas. Planificar la reforma con horizonte 2030, alineada con la EPBD, contextualiza por qué la ventana 2026-2027 es excepcional. Y la cobertura del Programa 4 con su cuenta atrás explica la asimetría entre la ayuda individual (cierre junio 2026) y la deducción colectiva (cierre diciembre 2027).
Aviso editorial · YMYL fiscal
Los requisitos de elegibilidad, los umbrales de mejora acreditable y las cuantías de la deducción son referencias al marco fiscal vigente a fecha de publicación. Para decisión patrimonial relevante conviene consultar con asesor fiscal cualificado, técnico colegiado en eficiencia energética y administrador de fincas con experiencia en obras de rehabilitación colectiva. La pieza no constituye asesoramiento fiscal personalizado.
Preguntas frecuentes
¿Qué deducciones del IRPF están vigentes para reforma residencial en 2027?
El Real Decreto-ley 19/2021 establece tres deducciones progresivas según el tipo de mejora acreditada y la naturaleza del edificio. Primera, deducción del 20 % sobre base de hasta 5.000 €/año si la mejora reduce la demanda combinada de calefacción y refrigeración al menos un 7 % (vigente hasta 31 de diciembre de 2026, prorrogada por Real Decreto-ley 8/2023). Segunda, deducción del 40 % sobre base de hasta 7.500 €/año si la mejora reduce el consumo de energía primaria no renovable al menos un 30 % o la vivienda alcanza calificación A o B del CEE (vigente hasta 31 de diciembre de 2026). Tercera, deducción del 60 % sobre base de hasta 5.000 €/año en obras realizadas en edificios residenciales completos cuando se acredita reducción del consumo de energía primaria no renovable al menos un 30 % o mejora a calificación A o B del CEE (vigente hasta 31 de diciembre de 2027, un año más).
¿Por qué la deducción del 60 % es tan poco usada por propietarios particulares?
Por tres razones convergentes. La primera, requiere obra sobre edificio residencial completo, no vivienda individual; el propietario que reforma su piso individualmente no accede a esta deducción aunque la mejora energética sea idéntica. Tiene que haber acuerdo de junta de propietarios y obra sobre fachada, cubierta o sistemas centralizados. La segunda, los plazos administrativos del acuerdo comunitario y la coordinación con el proyecto técnico son largos: entre la decisión de rehabilitar y la finalización de obra se mueven 12-24 meses típicos. La tercera, muchos administradores de fincas y profesionales del sector desconocen el detalle exacto del marco fiscal y no proactivamente proponen el acceso a la deducción, lo que reduce su aprovechamiento real frente al teórico.
¿Quién puede aplicar la deducción del 60 % si la obra es del edificio?
Cada propietario individual del edificio residencial completo. La deducción se aplica en la declaración del IRPF de cada propietario sobre las cantidades efectivamente desembolsadas para la obra colectiva, hasta el límite de 5.000 €/año de base deducible. La derrama comunitaria distribuye el coste de la obra entre los pisos según cuota de participación, y cada propietario tiene su porción de derrama deducible en su propia declaración. La deducción no se aplica solo al presidente de la comunidad ni a quien firma con el contratista — se aplica a cada propietario que paga su parte alícuota.
¿Puedo combinar la deducción del 60 % con la ayuda Next Generation Programa 3?
Sí, son compatibles con limitaciones. La ayuda Next Generation Programa 3 (hasta 18.800 €/vivienda en edificios completos) no se descuenta de la base de la deducción del IRPF; ambas se aplican sobre el coste real de la obra. La cantidad que cada propietario aporta a la obra después de descontar la subvención sigue siendo base de la deducción del 60 % en la declaración personal del IRPF. La combinación de ambos instrumentos en operación de 45.000 € de coste bruto por vivienda puede dejar el coste neto efectivo en torno al 25-35 % del bruto. Es la articulación más generosa disponible en el marco actual y la justificación principal para priorizar obra sobre edificio completo frente a obra individual.
¿Cuándo cierra la deducción del 60 %?
La deducción del 60 % está vigente para obras ejecutadas hasta el 31 de diciembre de 2027, sin perjuicio de que la declaración se presente en mayo-junio de 2028. La fecha de referencia para acreditar elegibilidad es la fecha de finalización de obra reflejada en el certificado energético posterior emitido por técnico certificado. El plazo es ya el más extendido de las tres deducciones (20 %, 40 % y 60 %) y no hay perspectiva de prórroga adicional anunciada por el Ministerio de Hacienda a la fecha de publicación de esta pieza.